Tribunal judiciaire de Melun, le 9 octobre 2025, n°25/03983

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 9 octobre 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société civile immobilière, sollicite le paiement des sommes dues, l’expulsion du locataire et diverses condamnations. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge fait droit aux demandes principales mais déboute le bailleur sur plusieurs points accessoires.

La régularité procédurale préalable à l’action en résiliation

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités substantielles imposées au bailleur. La saisine de la commission dédiée est une condition de recevabilité impérative. Le texte exige un délai de deux mois entre cette saisine et l’assignation, la saisine étant réputée constituée par un signalement d’impayés. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Cette analyse rejoint celle de juridictions appliquant le même dispositif protecteur. « En l’espèce, la société CDC Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 6 janvier 2025 soit plus de deux mois avant de l’assignation du 17 juin 2025. » (Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, le 20 mars 2026, n°25/02376). La notification de l’assignation au préfet est également contrôlée. L’assignation a été dénoncée au préfet le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Ces vérifications préalables assurent le respect des procédures de prévention des expulsions.

Le fondement et les limites de la condamnation du locataire

Sur le fond, le manquement du locataire à son obligation essentielle est établi. Il ressort des pièces fournies qu’au 9 septembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 9 960,00 € au titre des loyers et charges impayés. La clause résolutoire du bail, conforme à la loi ancienne, produit ses effets. Le contrat de bail stipule que le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 janvier 2025, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mars 2025. Le juge ordonne donc l’expulsion et une indemnité d’occupation. Toutefois, il limite strictement la condamnation aux seuls préjudices établis. La demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale est rejetée. Est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités. De même, la demande en dommages-intérêts distincts est écartée. La demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur. Cette décision opère ainsi un équilibre entre la sanction du défaut de paiement et la protection du locataire contre des clauses abusives.