Le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé le 13 octobre 2025, a été saisi par un bailleur en vue d’obtenir l’expulsion de locataires et le paiement d’indemnités d’occupation. Le bail, conclu en 2009, avait fait l’objet d’un congé pour vente délivré le 26 janvier 2024 à effet du 31 août 2024. Les locataires n’ayant pas libéré les lieux à cette date, le bailleur a engagé la présente procédure. L’un des locataires a comparu, indiquant avoir toujours payé ses loyers et échoué à trouver un nouveau logement, et affirmant que la codéfenderesse avait quitté les lieux depuis plusieurs années. Le juge des contentieux de la protection devait donc se prononcer sur la validité du congé, l’expulsion et la demande d’indemnités d’occupation, notamment quant à leur caractère provisionnel et à la solidarité des débiteurs. La décision valide le congé, ordonne l’expulsion et condamne les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation, tout en rejetant la demande de solidarité pour ces indemnités. L’ordonnance illustre ainsi la rigueur procédurale encadrant la fin du bail et la distinction opérée entre les obligations contractuelles et les indemnités extra-contractuelles.
La validation du congé et ses conséquences immédiates
Le juge constate d’abord la validité du congé pour vente, ce qui entraîne automatiquement la déchéance du titre d’occupation des locataires et justifie l’expulsion. Le congé, délivré par acte d’huissier, est jugé conforme aux prescriptions légales. Le tribunal relève que « la validité du congé n’est ni contestée ni sérieusement contestable dès lors qu’il respecte les prescriptions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ». Cette appréciation stricte de la régularité formelle du congé est essentielle, car son respect conditionne la suite de la procédure. Le juge en déduit que les locataires « sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à compter non du 31 août 2024 mais du 1er septembre 2024 à 0 heure, et empruntent à raison la qualité d’occupants sans droit ni titre ». Cette qualification juridique est le fondement de l’expulsion, ordonnée même à l’encontre de la codéfenderesse non comparante, le tribunal estimant qu’« à défaut [de preuve d’un congé régulier donné par elle], il convient de considérer qu’elle occupe toujours le logement donné à bail ». La décision rappelle ainsi le principe selon lequel l’occupation sans titre ouvre droit à une action en expulsion, indépendamment de la bonne foi ou des difficultés personnelles des occupants.
La fixation de l’indemnité d’occupation et le rejet de la solidarité
Le juge accueille ensuite la demande d’indemnité d’occupation à titre provisionnel, mais en rejetant le caractère solidaire de cette obligation, ce qui constitue le point le plus notable de la motivation. Le tribunal fixe le montant de l’indemnité « à la somme de 745,51 euros ainsi que sollicité correspondant au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation ». Cette assimilation au dernier loyer est classique et vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation prolongée. Toutefois, le juge opère une distinction cruciale quant au régime de cette dette. Il relève que le bail contient une clause de solidarité pour l’exécution des obligations contractuelles. Cependant, il estime que « en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, les indemnités d’occupation éventuellement dues postérieurement à cette même date ne relevant pas de cette clause de solidarité dès lors qu’elles empruntent une nature extra-contractuelle ». Cette analyse est fondée sur le principe de l’article 1310 du code civil selon lequel « la solidarité ne se présume pas ». Le tribunal en conclut que « les défendeurs ne sauraient être tenus solidairement au paiement des indemnités d’occupation ». Cette solution distingue nettement la créance de loyer, née du contrat, de l’indemnité d’occupation, fondée sur la responsabilité extra-contractuelle de l’article 1240 du code civil, malgré leur montant identique. Elle protège ainsi le codébiteur qui aurait quitté les lieux, en limitant son engagement aux seules dettes contractuelles.
Fondements juridiques
Article 224-1 du Code pénal En vigueur
Le fait, sans ordre des autorités constituées et hors les cas prévus par la loi, d’arrêter, d’enlever, de détenir ou de séquestrer une personne, est puni de vingt ans de réclusion criminelle.
Les deux premiers alinéas de l’article 132-23 relatif à la période de sûreté sont applicables à cette infraction.
Toutefois, si la personne détenue ou séquestrée est libérée volontairement avant le septième jour accompli depuis celui de son appréhension, la peine est de cinq ans d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende, sauf dans les cas prévus par l’article 224-2.
