Le Tribunal judiciaire de Metz a rendu le 27 mars 2026 (n° 23/02074) un jugement appelant une analyse approfondie. Un copropriétaire contestait la validité des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 20 juin 2023, invoquant un défaut de convocation régulière. Convoqué par lettre recommandée postée le 17 juin et présentée le 20 juin, soit la veille de la réunion, le copropriétaire n’avait pas respecté le délai minimal de vingt et un jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Le règlement de copropriété autorisait une réduction à huit jours en cas d’urgence. Le syndicat soutenait que des travaux de façade urgents, attestés par un arrêté de péril du 4 mai 2023, justifiaient cette convocation raccourcie. Le tribunal annule l’intégralité des résolutions, estimant que l’urgence n’était pas caractérisée pour l’ensemble des décisions. Il condamne en revanche le copropriétaire à payer des charges courantes, tout en lui accordant des délais de paiement. La question de droit centrale porte sur les conditions de validité d’une convocation d’assemblée générale en copropriété lorsque le délai légal est réduit pour cause d’urgence. La solution retenue établit que l’urgence ne peut justifier une convocation tardive que si elle est établie pour chaque résolution et que le délai raisonnable minimal est respecté. Il convient d’examiner la rigueur du contrôle judiciaire du délai de convocation avant d’apprécier les conséquences financières de cette annulation.
I. La sanction rigoureuse du non-respect du délai de convocation malgré l’urgence invoquée
Le tribunal soumet l’existence de l’urgence à un contrôle strict et exigeant, tant sur la nature des résolutions que sur le respect d’un délai raisonnable.
A. L’absence d’urgence caractérisée pour l’ensemble des résolutions adoptées
La motivation du jugement distingue avec précision les résolutions qui relevaient d’une gestion courante de celles qui pouvaient justifier une urgence. Les résolutions n°4 (élection du syndic), n°5 (fonds de travaux) et n°6 (dispense d’accès en ligne) sont clairement qualifiées de décisions de gestion courante. Le tribunal relève que l’élection du syndic, dont le mandat était échu depuis le 23 juin 2020, ne constituait pas une situation nouvelle justifiant une convocation précipitée. Il ajoute que la carence du syndic à faire renouveler son mandat ne saurait être régularisée par la procédure d’urgence. Cette analyse est conforme à l’esprit de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, qui encadre strictement les exceptions au délai de vingt et un jours. La jurisprudence rappelle que « la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long » (Cour d’appel de Montpellier, 8 avril 2025, n°22/02251). En l’espèce, le règlement prévoyait un délai réduit à huit jours, mais l’urgence n’était pas démontrée pour les résolutions ordinaires. Le tribunal écarte également l’urgence pour les travaux de façade, motif principal invoqué par le syndicat. Il constate que l’arrêté de péril du 4 mai 2023 avait déjà permis la mise en place d’un périmètre de sécurité et l’installation d’un échafaudage le 8 mai 2023. Dès lors, les mesures conservatoires étaient prises, et l’urgence ne justifiait plus, au 16 juin, de convoquer une assemblée en moins de huit jours. Le contrôle exercé est ainsi particulièrement rigoureux : l’urgence ne peut être invoquée de manière générique, mais doit être appréciée résolution par résolution. Cette approche garantit que le droit des copropriétaires à participer utilement aux délibérations ne soit pas sacrifié à des considérations de commodité administrative.
B. Le non-respect du délai raisonnable comme cause d’annulation automatique
Le tribunal ne se contente pas de constater l’absence d’urgence caractérisée. Il ajoute un second niveau de contrôle : même si l’urgence avait été retenue, le délai de convocation effectif était insuffisant pour garantir une information préalable des copropriétaires. La convocation, postée le 17 juin pour une assemblée le 20 juin, a été présentée au demandeur le jour même de la réunion et effectivement reçue le lendemain. Le délai n’était que de trois jours entre l’envoi et la réunion, alors que le règlement autorisait huit jours en cas d’urgence. Le tribunal affirme qu’« en cas d’urgence, le délai peut être réduit, la seule condition étant de respecter un délai raisonnable, permettant aux copropriétaires de connaître la date de l’assemblée générale ». Il en déduit que le délai de convocation raisonnable n’a pas été respecté, et ce « peu important l’absence d’influence possible du vote de M [N] sur le résultat du vote ». Cette position est novatrice dans sa fermeté. Elle signifie que le non-respect du délai de convocation entraîne une annulation automatique, sans que le syndicat puisse invoquer le caractère inoffensif du vice. Elle s’inscrit dans la droite ligne de l’exigence de sécurité juridique propre au droit de la copropriété. En effet, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n°23-14.728). Cette déchéance stricte impose en contrepartie que les règles de convocation soient scrupuleusement respectées. Le tribunal fait ici prévaloir la forme sur le fond, garantissant ainsi l’effectivité du droit de participation des copropriétaires.
II. Les conséquences financières limitées de l’annulation des résolutions
L’annulation des résolutions n’exonère pas le copropriétaire de ses obligations pécuniaires, mais celles-ci sont strictement encadrées et assorties de mesures protectrices.
A. Le maintien de la condamnation aux charges courantes en l’absence de budget prévisionnel
Malgré l’annulation de l’assemblée du 20 juin 2023, le tribunal condamne le copropriétaire au paiement de charges à hauteur de 3.757,53 €. Il écarte toutefois la somme de 2.083,41 € correspondant aux travaux de façade décidés lors de l’assemblée annulée. La motivation est remarquable de précision sur le mode de calcul. Le tribunal relève que les charges des exercices 2019 à 2022 n’ont été approuvées qu’en octobre 2023, postérieurement à l’introduction du litige. Il constate surtout qu’aucun budget prévisionnel n’a été voté depuis l’acquisition du copropriétaire en 2021, ce qui rendait impossible l’exigibilité de provisions sur charges en cours d’année. En effet, les provisions sur charges sont calculées en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée générale. En l’absence d’un tel vote, le syndicat ne pouvait valablement réclamer des appels de fonds réguliers. Le tribunal en déduit que « c’est donc avec mauvaise foi que le syndicat des copropriétaires reproche à M [N] son défaut de paiement ». Cette qualification de mauvaise foi est sévère. Elle traduit l’idée que le syndicat a failli à son obligation de reddition de comptes et de transparence. La condamnation n’est prononcée que pour les seules sommes dont le bien-fondé est établi, à savoir les charges régularisées postérieurement à l’approbation des comptes d’octobre 2023. Le tribunal distingue ainsi clairement les charges courantes, dues indépendamment de l’annulation des résolutions, des dépenses directement liées aux décisions annulées, qui sont exclues du décompte.
B. L’octroi de délais de paiement et les sanctions accessoires contre le syndicat
Le tribunal fait preuve d’équité en accordant des délais de paiement au copropriétaire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il justifie cette mesure par le fait que le syndicat n’a jamais adressé d’appels de fonds réguliers, ce qui a empêché le copropriétaire de s’acquitter progressivement de ses charges. Le premier décompte détaillé n’a été produit qu’en avril 2024, soit près de trois ans après l’acquisition. Le tribunal autorise donc un étalement sur 23 mensualités de 150 €, avec solde le 24e mois, les paiements s’imputant en priorité sur le capital. La déchéance du terme est prévue en cas de défaut de paiement. Cette solution concilie l’intérêt du créancier à recouvrer sa créance et la situation du débiteur, qui n’a pas été mis en mesure de payer à temps. Par ailleurs, le tribunal condamne le syndicat aux dépens et à verser 2 000 € au copropriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il exonère également le copropriétaire de sa quote-part dans les frais de procédure supportés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette exonération est automatique pour le copropriétaire qui obtient gain de cause dans un contentieux avec le syndicat. La décision illustre ainsi un équilibre subtil : tout en annulant les résolutions pour vice de forme, elle préserve la réalité des dettes de charges, mais en assortissant leur paiement de mesures protectrices et en sanctionnant le syndicat pour ses carences procédurales.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
