Tribunal judiciaire de Montpellier, le 17 juin 2025, n°20/04650

Par un jugement du 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Montpellier tranche un contentieux d’infiltrations après vente, mêlant garantie des vices cachés, responsabilité délictuelle et garantie d’assurance. Les acquéreurs de 2018 se plaignent de désordres récurrents imputés à des aménagements voisins réalisés en 2014, malgré une première expertise judiciaire et des mesures ordonnées en référé. Une transaction de 2023 a programmé des travaux d’évacuation pluviale, tandis qu’un rapport de 2022 a précisé l’origine et la non‑décelabilité des infiltrations au jour de la vente. Les acquéreurs recherchent la responsabilité des vendeurs sur le fondement de l’article 1641 du code civil, et celle de leur voisine sur le fondement de l’article 1240. L’assureur de la voisine est appelé en garantie, alors que la Cour d’appel de Montpellier, 31 mai 2018, avait déjà alloué des provisions liées aux premiers désordres. La juridiction doit déterminer le vice caché lors de la vente, fixer les responsabilités respectives, statuer sur l’étendue des préjudices et apprécier la mobilisation de la garantie d’assurance. Elle retient le vice caché, répartit les préjudices à 20 % pour les vendeurs et 60 % pour la voisine, homologue la transaction de 2023, et déboute l’assureur.

I. La qualification des vices et la réparation allouée

A. Garantie des vices cachés et connaissance imputable

La décision s’appuie d’abord sur l’établissement d’un vice non apparent lors de la vente, caractérisé par des infiltrations récurrentes affectant l’habitabilité et l’usage normal du logement. Elle relève que « les infiltrations comme leurs conséquences ne pouvaient être décelées au moment de la vente par les acquéreurs ». Le rapport d’expertise relie la cause aux aménagements du fonds dominant et à des dispositifs inadaptés d’évacuation des eaux pluviales, notamment une pompe de relevage sous‑dimensionnée; il précise que « les infiltrations proviennent d’une surcharge d’eau du fonds dominant ». Malgré une clause d’exonération, la connaissance des vendeurs est retenue, en raison du défaut de cuvelage pourtant préconisé lors d’une expertise antérieure, bien que l’ampleur exacte leur échappât. Il en découle l’engagement de la garantie pour vices cachés et la réparation corrélative, sans anéantissement de la vente, l’action estimatoire ayant été choisie par les acquéreurs.

B. Évaluation du dommage et portée de la transaction

L’expert précise le contour des préjudices indemnisables et exclut les travaux déjà couverts par la transaction de 2023, homologuée par le jugement après vérification de sa portée. Elle retient « un préjudice de jouissance et de perte locative uniquement les étés 2020 et 2021 à hauteur de 16 000 euros ». Elle ajoute « un préjudice de “valeur jouissance” arrondie à 5000 euros », ainsi que la réparation suivante. Elle précise « la réfection des revêtements et embellissement, l’expert judiciaire -page 21 de son rapport- ayant évalué la réparation de ce poste de préjudice à 6000 euros ». Le total arrêté à 27 000 euros est expressément mentionné. La juridiction ajoute que « leur demande afférente à des travaux de reprise de désordres et de leurs conséquences à hauteur de 16 500 euros doit être rejetée ». Elle constate encore que « Le chiffrage total du préjudice subi est de 27 000 euros [16000+5000+6000] ». La répartition opère à 20 % pour les vendeurs, 60 % pour la voisine, et exclut toute indemnisation spécifique de moins‑value faute de prétention chiffrée au dispositif.

II. Rigueur procédurale et portée assurantielle

A. Discipline des écritures et office du juge

Le jugement illustre une application exigeante du formalisme des conclusions, recentrant l’office du juge sur les seules prétentions clairement formulées au dispositif. Il énonce d’abord: « A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, les demandes de “dire et juger” et “juger” sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et qu’en conséquence le tribunal n’est pas tenu d’y répondre. » Le jugement renvoie ensuite au texte légal pertinent et rappelle, pour gouverner l’office du juge et des parties, la teneur de l’article 768 du code de procédure civile: « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée […] Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […] » Cette rigueur gouverne aussi les demandes accessoires, notamment les frais d’expertise et les prétentions indemnitaires non articulées, que la juridiction écarte ou limite selon l’article 768.

B. Responsabilité délictuelle résiduelle et garantie d’assurance

Sur le terrain de l’article 1240, la responsabilité de la voisine demeure acquise pour la part résiduelle des préjudices, indépendamment des travaux réalisés au titre de la transaction. Le protocole d’accord portant sur les travaux est expressément homologué, la juridiction décidant qu’« il sera fait droit à cette prétention ». L’appel en garantie de l’assureur est rejeté, faute d’aléa assurable et en raison du lien avec des manquements antérieurs déjà indemnisés dans la procédure précédente. L’économie générale s’achève par une exécution provisoire confirmée, le jugement rappelant sobrement que « l’exécution provisoire est de droit ».