Tribunal judiciaire de Montpellier, le 8 juillet 2025, n°22/05782

Cour d’appel de Montpellier, 8 juillet 2025. Un copropriétaire d’un lot assorti d’une terrasse conteste la résolution d’assemblée générale ratifiant des travaux d’étanchéité et sollicite réparations. Le litige naît d’infiltrations ayant affecté le lot inférieur et conduit à la dépose du carrelage privatif. Le tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté les demandes, jugeant les travaux nécessaires et l’absence d’atteinte aux droits privatifs. En appel, l’intéressé poursuit l’annulation de la résolution, une indemnité de jouissance et la remise en état du revêtement.

Le débat porte sur la majorité applicable aux travaux nécessaires à la conservation, lorsqu’ils emportent la dépose d’un revêtement privatif sans remise en état votée, et sur l’étendue de l’indemnisation. La cour rappelle d’abord les textes gouvernant la majorité, puis qualifie les éléments de la terrasse au regard du règlement. Elle tranche ensuite la question de l’atteinte alléguée à la jouissance, avant de statuer sur le droit à réparation et la charge de la remise en état.

I. La majorité applicable et la qualification des éléments de la terrasse

A. La distinction parties communes et parties privatives opérée par le règlement

La solution s’ancre dans la lettre du règlement de copropriété, que la cour confronte aux textes de 1965. Elle souligne que les revêtements relèvent des parties privatives tandis que les structures constituent des parties communes spéciales. L’énoncé est limpide dans la motivation, qui affirme que « La lecture combinée de ces dispositions révèle que la terrasse dans sa partie gros ’uvre est une partie commune alors que le carrelage, revêtement, est une partie privative. » La qualification commande la répartition des charges, mais aussi la nature des travaux envisagés et la majorité exigée.

Cette distinction, classique, évite l’amalgame entre réfection d’étanchéité affectant les éléments de structure et remplacement d’un revêtement d’agrément. Les travaux d’étanchéité portent sur la stabilité et le couvert, constituant des ouvrages nécessaires à la conservation. Ils se distinguent donc des travaux d’amélioration ou de modification de l’état privatif. La cour en déduit, à bon droit, que l’atteinte alléguée ne résulte pas de la nature même des travaux, mais seulement de leurs incidences temporaires sur un élément privatif accessoire.

B. L’articulation des majorités des articles 24 et 26 et l’absence d’atteinte aux modalités de jouissance

Le raisonnement s’ouvre par le rappel précis des textes de la loi de 1965. La cour cite que « Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Elle oppose ce régime à la protection des droits privatifs, rappelant que « En application de l’article 26, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

L’espèce ne révèle pas une modification des modalités de jouissance, mais la mise en œuvre de travaux nécessaires. La cour le dit sans ambiguïté : « Au cas présent, les travaux votés dans le cadre de la résolution n°11 portent sur travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble étant précisé que cette décision ne porte nullement atteinte aux parties privatives ni à leur jouissance. » L’annulation est donc refusée faute d’atteinte caractérisée. La décision ajoute que la ratification a posteriori n’est pas illicite, compte tenu d’une délégation antérieurement consentie au conseil syndical pour engager les travaux après constat d’infiltrations. Le contrôle de l’assemblée demeure assuré, tandis que la célérité des interventions est préservée. L’équilibre entre efficacité de la gestion et contrôle collectif se trouve ainsi préservé sans dénaturer le régime de majorité.

II. Les effets indemnitaires des travaux d’intérêt collectif

A. L’exigence d’un empêchement sérieux pour le préjudice de jouissance

La cour rappelle la règle de principe, exprimée en des termes généraux et clairs : « La réalisation de travaux d’intérêt commun sur des parties privatives ouvre droit pour le copropriétaire qui établit un préjudice de ce fait à une indemnité. » L’indemnisation suppose la preuve d’une gêne réelle, directe et suffisamment caractérisée dans l’usage privatif. Or, l’intéressé conservait l’accès à la terrasse et pouvait en faire un usage ordinaire, malgré l’absence temporaire de carrelage. L’empêchement n’atteignait pas un degré suffisant pour fonder une indemnité autonome de jouissance.

La cour approuve en ces termes la décision initiale : « C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire présentée au titre du préjudice de jouissance. » La solution s’inscrit dans une ligne constante, qui distingue la gêne inhérente et transitoire à des travaux d’intérêt collectif, de l’atteinte sérieuse et durable à l’usage privatif. Elle rappelle utilement la charge de la preuve incombant au demandeur, qui doit établir l’intensité et la durée de la privation, ainsi que son lien direct avec les travaux entrepris.

B. La remise en état du revêtement privatif endommagé par des travaux nécessaires

Si la jouissance n’a pas été anormalement entravée, la dépose du carrelage engage la responsabilité du syndicat quant à la remise en état. La qualification antérieure éclaire la portée de l’obligation : le revêtement reste privatif, mais son endommagement résulte d’opérations décidées dans l’intérêt collectif et nécessaires à la conservation. L’indemnisation ne procède donc pas d’une prise en charge durable de l’entretien privatif, mais de la réparation d’un dommage causé par l’exécution des travaux communs.

La cour ordonne la remise en état par la pose d’un carrelage identique ou accepté, en écartant l’astreinte jugée non nécessaire à l’exécution. La motivation le souligne de manière nette : « Il sera donc fait droit partiellement à cette demande, l’astreinte, qui n’est pas utile à l’exécution d’une telle mesure, sera rejetée. » Le juge opère un juste équilibre entre la restitution de l’état antérieur de l’ouvrage privatif et la proportionnalité des mesures d’exécution. La solution distingue pertinemment les frais de remise en état consécutifs à des travaux collectifs utiles, et la charge ordinaire de conservation de l’élément privatif qui demeure, par principe, supportée par le titulaire du lot.

L’arrêt présente enfin une conséquence classique en matière de charges de procédure, la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi de 1965 étant accueillie dès lors qu’une prétention substantielle de l’appelant est déclarée fondée. L’économie générale de la décision se révèle cohérente : elle consolide la possibilité, à la majorité de l’article 24, de traiter efficacement des désordres d’étanchéité affectant la conservation, tout en garantissant la remise en état des éléments privatifs endommagés par des travaux collectifs nécessaires.