Tribunal judiciaire de Mulhouse, le 25 septembre 2025, n°25/00866

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par ordonnance de référé du 25 septembre 2025, statue sur un litige locatif. Un bail d’habitation signé le 24 mars 2022 a donné lieu à des impayés persistants et à une absence de justification d’assurance locative. Un commandement de payer et de justifier l’assurance a été signifié le 25 novembre 2024, puis une assignation en référé a suivi le 14 mars 2025.

Le bailleur social sollicite la résiliation de plein droit, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision correspondant aux arriérés locatifs. La locataire, non comparante, ne produit aucun justificatif de paiement ni d’assurance, tandis que la recevabilité est établie au regard des notifications requises. La question porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et sur l’office du juge des référés en matière locative. La juridiction retient que « Par conséquent, la résiliation du bail est acquise depuis le 25 janvier 2025 à minuit ».

I. Le sens de l’ordonnance: clause résolutoire et occupation sans titre

A. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement resté infructueux

La décision articule son raisonnement autour de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en rappelant la logique du commandement préalable. Les impayés persistants au terme du délai légal emportent acquisition automatique de la clause. Le juge constate des paiements insuffisants dans les deux mois, et l’échec de la justification d’assurance dans le délai d’un mois. Il en déduit que le bail a pris fin, selon la formule claire déjà citée: « Par conséquent, la résiliation du bail est acquise depuis le 25 janvier 2025 à minuit ».

L’ordonnance souligne que les obligations essentielles du locataire, paiement des loyers et justification de l’assurance, ne souffrent pas d’incertitude probatoire. Le fardeau de la preuve des règlements et de la couverture incombe au preneur, en conformité avec le droit positif. La défaillance cumulée assoit la résiliation de plein droit, sans qu’un débat sur la faute contractuelle ne s’impose en référé.

B. L’indemnité d’occupation: détermination du quantum et refus d’astreinte

À compter de la résiliation, la qualité d’occupant sans droit ni titre commande le versement d’une indemnité d’occupation. La juridiction rappelle la nature mixte de cette indemnité, réparatrice et comminatoire, et la fixe par référence au loyer et aux charges contractuels. Elle énonce que « Il convient donc fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi », avec indexation prévue.

Le juge refuse d’assortir cette indemnité d’une astreinte, car sa fonction incitative suffit dans le cadre de l’exécution forcée. La motivation est explicite: « La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte ». L’expulsion demeure possible à l’issue du délai de grâce légal, sur commandement de quitter les lieux régulièrement signifié.

II. La valeur normative et la portée pratique de la solution

A. L’office du juge des référés et le critère de l’obligation non sérieusement contestable

La décision s’inscrit dans le cadre de l’article 835 du code de procédure civile, expressément cité par le juge. Celui-ci rappelle que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». L’ordonnance vérifie ce critère en matière d’impayés locatifs établis par décompte, puis opère une juste déduction des frais étrangers à la dette principale.

La qualification décisive est ainsi formulée: « Le manquement de la locataire à l’obligation de payers les loyers n’est pas sérieusement contestable, et justifie l’octroi d’une provision ». Le montant provisionnel, arrêté au 5 février 2025 et purgé des postes non indemnisables en référé, illustre une application rigoureuse de l’office du juge. Les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et la capitalisation renforcent l’efficacité réparatrice.

B. Les mesures accessoires: cohérence du dispositif et finalité d’ordre public

La demande d’injonction de produire une assurance devient sans objet après la résiliation, ce que le juge explicite sans ambiguïté. La motivation retient que « Le bail étant résilié de plein droit […] la demande tendant à la justification d’une assurance […] est sans objet ». Cette solution évite d’ordonner une prestation sans utilité ni fondement, le lien contractuel ayant cessé.

La charge des dépens pèse sur la partie perdante, tandis que l’article 700 du code de procédure civile est écarté au profit d’un strict cantonnement des frais. L’ordonnance préserve l’équilibre entre protection du logement et exigence d’exécution contractuelle, à travers l’articulation entre indemnité d’occupation, délai légal avant expulsion et contrôle du quantum provisionnel. Elle trace une voie pragmatique, conforme à la finalité de prévention des troubles manifestement illicites et à l’économie du référé.