Le tribunal judiciaire, statuant le 10 janvier 2023, examine un litige entre une société civile de construction et son entrepreneur. La société demande l’exécution de travaux de levée de réserves et, à titre subsidiaire, une indemnité. Le tribunal rejette l’ensemble des demandes au motif de l’absence de mise en demeure préalable. Cette décision précise les conditions procédurales de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement.
La nature procédurale de la mise en demeure préalable
Le rejet de la demande principale s’appuie sur une condition formelle préalable. Le tribunal constate l’absence de mise en demeure adressée à l’entrepreneur pour procéder aux réparations. Cette formalité est présentée comme une étape indispensable avant toute action en justice. La décision rappelle que les travaux peuvent être exécutés d’office « après mise en demeure restée infructueuse ». L’exigence d’une mise en demeure constitue donc un préalable substantiel à l’action en exécution forcée. Cette solution protège le débiteur en lui laissant un ultime délai pour s’exécuter spontanément. Elle évite également un contentieux systématique pour des désordres parfois mineurs. La portée de ce point est essentiellement procédurale et conditionne l’accès au juge.
La distinction entre engagement de responsabilité et exécution forcée
Le tribunal opère une distinction nette entre deux voies d’action possibles. La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer les désordres notifiés dans l’année. Le défaut d’exécution ouvre deux options au maître de l’ouvrage. Il peut engager la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur défaillant. Il peut également faire exécuter les travaux par un tiers aux frais du premier entrepreneur. « En cas de carence de l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage peut engager sa responsabilité contractuelle ou bien […] faire exécuter d’office les travaux nécessaires, après mise en demeure infructueuse. » Le choix de la voie de l’exécution d’office est soumis à une condition procédurale stricte. La demande indemnitaire subsidiaire est rejetée faute de devis et de mise en demeure préalable. Cette analyse isole clairement le régime de la mise en demeure pour l’exécution forcée.
Le régime probatoire de la demande indemnitaire subsidiaire
Le rejet de la demande en indemnité met en lumière une exigence probatoire rigoureuse. Le demandeur sollicitait le versement d’une somme forfaitaire pour faire exécuter les travaux par un tiers. Le tribunal exige la production de deux éléments de preuve cumulatifs pour accueillir une telle demande. Il faut d’abord justifier d’une « mise en demeure infructueuse » enjoignant à l’entrepreneur de réaliser les travaux. Il faut ensuite produire des « devis établissant l’intervention d’une entreprise tierce ». L’absence de l’un ou l’autre de ces documents entraîne le rejet de la demande. Cette sévérité probatoire vise à objectiver le préjudice et le coût de la réparation. Elle empêche toute condamnation sur la base d’une simple estimation ou d’une prétention non étayée. La portée est pratique et impose une préparation minutieuse du dossier avant l’action en justice.
La confirmation des conditions d’application de la garantie
La décision rappelle avec précision le champ d’application de la garantie de parfait achèvement. Elle cite l’article 1792-6 du code civil pour en définir le périmètre. « La garantie de parfait achèvement […] s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » (Cour d’appel de Paris, le 28 janvier 2026, n°23/03174). Elle précise également que seuls les désordres apparents ou notifiés dans l’année sont couverts. La garantie ne joue qu’entre les parties au contrat de construction, excluant les acquéreurs finaux. Ce rappel doctrinal sert de fondement à l’analyse des réserves litigieuses présentées par l’entrepreneur. La valeur de ce point est pédagogique et réaffirme un régime juridique bien établi.
