Tribunal judiciaire de Nanterre, le 12 janvier 2024, n°23/04166

Le tribunal judiciaire, statuant dans une affaire opposant des acquéreurs à une association diocésaine, a rendu sa décision le 12 janvier 2024. L’affaire concernait l’inexécution d’une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue en septembre 2021. Les acquéreurs demandaient l’application d’une clause pénale et l’allocation de dommages et intérêts. La juridiction a rejeté l’ensemble de leurs demandes, estimant que les conditions d’exigibilité de la clause n’étaient pas réunies et qu’aucune faute contractuelle n’était caractérisée.

La condition suspensive, obstacle à l’exigibilité de la clause pénale

La décision rappelle d’abord le principe de la force obligatoire des conventions. « Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (Motifs de la décision). La promesse synallagmatique de vente vaut vente en vertu de l’article 1589 du code civil. La clause pénale, régie par l’article 1231-5, était expressément stipulée pour le cas de défaut de régularisation de l’acte authentique.

La juridiction constate cependant que le contrat incluait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Or, les demandeurs ne prouvent pas avoir satisfait à cette condition. « Les demandeurs ne communiquent aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont obtenu un prêt immobilier conforme aux stipulations du compromis » (Motifs de la décision). Dès lors, les obligations, dont la clause pénale, n’étaient pas encore exigibles. Ce point souligne l’importance probatoire de la condition suspensive, qui suspend l’exigibilité du contrat jusqu’à sa réalisation.

L’absence de faute contractuelle et de préjudice caractérisé

Le rejet de la demande en dommages et intérêts repose sur un double constat. L’article 1231-1 du code civil fonde la responsabilité contractuelle sur une inexécution fautive non justifiée par la force majeure. La cour relève d’abord que le vendeur n’a pas manqué à ses obligations. La perte de la qualité de propriétaire par l’association, suite à l’annulation d’un testament, n’est pas imputable à une faute.

Ensuite, les demandeurs ne démontrent ni comportement fautif ni préjudice subi. « Ils ne développent au surplus aucun moyen de fait ou de droit permettant de caractériser un agissement fautif ou déloyal » (Motifs de la décision). Ils ne produisent aucun élément pour caractériser le préjudice invoqué. Cette analyse rappelle que la charge de la preuve pèse sur le demandeur, qui doit établir les trois éléments constitutifs de la responsabilité.

La portée de cette décision est significative en matière de promesse de vente. Elle réaffirme que l’exigibilité d’une clause pénale est subordonnée à la levée des conditions suspensives. Elle illustre également le contrôle strict des conditions de la responsabilité contractuelle, exigeant une preuve concrète de la faute et du préjudice. Cette rigueur procédurale protège les parties contre des demandes infondées.