Tribunal judiciaire de Nanterre, le 16 juin 2025, n°25/00140

Par ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 16 juin 2025, il a été statué sur un bail commercial. Le juge a constaté l’acquisition d’une clause résolutoire, ordonné l’expulsion à défaut de restitution, et accordé une provision assortie d’une indemnité d’occupation.

Un bail commercial du 5 décembre 2023 portait sur trois boutiques situées en rez-de-chaussée, moyennant un loyer annuel de 40 800 euros hors taxes. Des impayés persistants ont conduit à un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 3 octobre 2024 pour 12 212,28 euros.

L’assignation en référé a été délivrée le 19 décembre 2024. Le preneur n’a pas comparu. Le bailleur sollicitait résiliation, expulsion, provision, indemnité d’occupation et indemnité procédurale. La question portait sur les conditions permettant, en référé, de constater l’acquisition d’une clause résolutoire de bail commercial et d’ordonner les mesures corrélatives.

La juridiction rappelle que « L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Elle énonce encore que « L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Recherchant les conditions de mise en œuvre, le juge précise que « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. » Constatant la régularité de l’acte et l’absence de contestation, il retient enfin que « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 4 novembre 2024 à 00h. »

I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé

A. Régularité du commandement et absence de contestation sérieuse

La décision soumet d’abord l’efficacité de la clause résolutoire à la stricte observance de l’article L. 145-41. La juridiction cite le texte, puis contrôle que le commandement reproduit la clause et le délai légal d’un mois, avec un décompte détaillé. Sur ce point, elle retient que « Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 3 octobre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. » L’exigence de clarté et d’exhaustivité de l’acte est directement reliée à la finalité de l’article L. 145-41.

Le juge insiste aussi sur la fonction pédagogique du commandement. Il souligne que « Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. » Cette motivation, classique, illustre une conception protectrice du preneur, mais aussi un standard probatoire exigeant pour le bailleur. En pratique, le contrôle porte autant sur la régularité formelle de l’acte que sur la matérialité et l’imputabilité de la dette exigée.

B. Critères de mise en jeu en référé et office du juge

Au-delà de la régularité, la formation des référés encadre l’office du juge par le prisme de l’absence de contestation sérieuse. La décision formule une grille de lecture structurante : « Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. » Le rappel de la bonne foi du créancier contractuel éclaire la compétence du juge des référés à écarter les abus.

Le dispositif applique ensuite cette grille, vérifie l’inexécution persistante dans le délai légal, et déduit la résiliation de plein droit. La formule, brève et nette, achève la démonstration : « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 4 novembre 2024 à 00h. » La solution, d’apparence classique, confirme une conception équilibrée de l’urgence : pas de résiliation sans commandement régulier et dette non sérieusement contestable, mais pas d’atermoiement lorsque ces conditions cumulatives sont remplies.

II. Les conséquences de la résiliation en référé

A. Expulsion et trouble manifestement illicite

Une fois la résiliation constatée, le maintien dans les lieux caractérise le trouble. La juridiction rappelle le standard de l’article 835 : « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » Cette qualification ouvre la voie à une mesure de remise en état, appréciée in concreto, sans exiger la disparition de toute contestation, puisque l’illicéité est directement déduite de la résiliation acquise.

La mesure d’expulsion est alors ordonnée, avec un délai bref de rétrocession et le concours de la force publique si nécessaire. L’économie de moyens se double d’une protection des biens présents : « Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. » Le refus d’astreinte, motivé par l’exécution provisoire de droit et l’efficacité des voies d’exécution, s’inscrit dans la logique de proportionnalité des mesures.

B. Provision et indemnité d’occupation

La décision distingue avec rigueur la dette postérieure. Elle rappelle que « D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » Le quantum provisoire de cette indemnité est aligné sur le loyer contractuel, outre charges et accessoires, ce qui maintient l’équilibre économique du bail jusqu’à restitution effective des clés.

Le cadre légal de l’allocation provisionnelle est également cité : « l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Le juge rappelle la règle probatoire : « Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Sur cette base, la provision couvre l’arriéré arrêté au 3 décembre 2024, sans excéder l’assiette non sérieusement contestable, ce que confirme l’énoncé : « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ».

L’articulation des règles ainsi opérée préserve la cohérence du régime : la résiliation de plein droit fonde la remise en état matérielle, tandis que la créance liquide et certaine, à défaut de contestation sérieuse, justifie l’allocation de sommes provisionnelles. L’ensemble s’inscrit dans le cadre de l’exécution provisoire de droit, qui garantit l’effectivité des mesures sans préjuger d’un éventuel débat au fond.