Tribunal judiciaire de Nanterre, le 27 novembre 2025, n°21/07969

Le tribunal judiciaire, statuant le 27 novembre 2025, a examiné les suites d’une promesse unilatérale de vente caduque. Le bénéficiaire n’avait pas obtenu le permis de construire conditionnant la vente. Le promettant réclamait le paiement de l’indemnité d’immobilisation et diverses réparations. Le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes du promettant et a accueilli une partie des demandes reconventionnelles du bénéficiaire. La solution dégage les conditions d’imputation de la défaillance d’une condition suspensive et les conséquences de la caducité.

La défaillance non imputable de la condition suspensive

Le rejet de la demande d’indemnité d’immobilisation repose sur une analyse fine de l’imputabilité. Le tribunal rappelle le principe selon lequel l’indemnité est acquise au promettant sauf si l’échec de la vente lui est imputable. Il applique ensuite l’article 1304-3 du code civil concernant l’empêchement à la réalisation de la condition. La condition suspensive était l’obtention d’un permis de construire pour un projet précis. Le bénéficiaire n’a pas déposé la demande dans les délais, même prorogés. Le tribunal estime toutefois que cette carence n’est pas sanctionnée contractuellement. Surtout, il constate que la demande était « vouée à un échec certain » au vu d’un courriel municipal. Ce courriel indiquait que « la municipalité ne souhait(ait) pas engager de projet » et que « les élus ne souhait(aient) pas développer de programme sur ce site » (Motifs). La juridiction en déduit que le refus était certain et antérieur au délai. La défaillance de la condition n’est donc pas imputable au bénéficiaire, ce qui empêche le promettant de percevoir l’indemnité. Cette solution affine la portée de l’article 1304-3 en l’appliquant à une hypothèse de fait impossible. Elle rejoint une jurisprudence antérieure exigeant des démarches actives du bénéficiaire. « Or, comme le rappelle la promesse de vente : ‘toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt' » (Cour d’appel de Versailles, le 3 novembre 2022, n°20/06357). Ici, l’empêchement provient d’un tiers, mais le bénéficiaire n’a pas manqué à son obligation de moyens.

L’absence de faute du bénéficiaire dans l’exécution

Le tribunal écarte ensuite toute responsabilité du bénéficiaire fondée sur une mauvaise foi ou une résistance abusive. Le promettant reprochait une information tardive de la caducité. Les juges relèvent que le bénéficiaire a informé le notaire dès la réception du refus municipal. Ils estiment que les promettants « étaient fondés à se prévaloir de la caducité de l’acte dès le 28 février 2021 […] sans avoir à attendre une quelconque information » (Motifs). La faute n’est donc pas caractérisée. Concernant la résistance abusive, le tribunal la rejette simplement au vu de l’issue du litige. Enfin, il statue sur la demande reconventionnelle de restitution d’un acte de cautionnement. Le contrat prévoyait sa restitution en cas de défaillance d’une condition suspensive. Le tribunal constate cependant que l’original était détenu par un séquestre désigné. Il rejette la demande faute de preuve de la possession par le promettant. Cette analyse respecte strictement les stipulations contractuelles survivant à la caducité. Elle confirme que les clauses spéciales organisant les conséquences de la caducité demeurent applicables. Le rejet des demandes indemnitaires consacre une exécution loyale du contrat par le bénéficiaire. Il rappelle que la simple issue d’un litige en sa faveur ne suffit pas à caractériser une résistance abusive. La décision assure une sécurité juridique en protégeant la partie qui a agi avec diligence et transparence.