Tribunal judiciaire de Nanterre, le 8 mars 2024, n°20/10116

Le Tribunal judiciaire, dans un jugement du 8 mars 2024, a statué sur un litige relatif à un retard de livraison dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Des acquéreurs poursuivaient la société venderesse pour obtenir réparation du préjudice résultant d’un délai non respecté. La juridiction a reconnu le manquement contractuel du vendeur et a accordé une indemnisation partielle aux demandeurs, tout en rejetant leur demande de pénalités de retard conventionnelles.

La qualification exigeante des causes de suspension du délai

La décision rappelle d’abord le régime de l’obligation de livraison dans la vente en l’état futur d’achèvement. Le vendeur est tenu à une obligation de résultat de livrer le bien dans le délai contractuel. Son exonération n’est possible qu’en cas de force majeure, conformément au droit commun des contrats. La cour applique strictement ce principe en écartant les causes de suspension intervenues après la date d’échéance. Elle affirme que « les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d’être invoquées par le vendeur […] doivent nécessairement, pour l’exonérer, revêtir le caractère de la force majeure » (Motifs, § 1). Cette rigueur protège l’acquéreur en limitant les possibilités d’extension unilatérale du délai par le professionnel. La portée de cette analyse est renforcée par le rejet des événements postérieurs au terme convenu, qui ne peuvent affecter une obligation déjà inexécutée.

Le contrôle probatoire des circonstances invoquées et la sanction du retard

Le juge opère ensuite un contrôle minutieux de la preuve apportée par le vendeur pour chaque cause de suspension alléguée. Seules les justifications étayées par des attestations du maître d’œuvre indépendant et des pièces corroborantes sont retenues. La clause contractuelle prévoyant un doublement de la durée des retards légitimes est appliquée, conduisant à un report justifié de six mois sur un retard total d’un an. La cour valide cette mécanique en citant une jurisprudence selon laquelle une telle clause « n’a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif » (Tribunal judiciaire de Nanterre, le 20 mars 2025, n°22/01831). La valeur de ce contrôle est de garantir que les clauses contractuelles ne dispensent pas le vendeur de son devoir de preuve. La sanction du retard injustifié se traduit par la condamnation à réparer les préjudices patrimoniaux et moraux des acquéreurs.

La réparation du préjudice et le rejet des pénalités conventionnelles

En matière de réparation, la décision opère une distinction fondamentale entre les régimes légaux. Elle écarte la demande de pénalités de retard des acquéreurs au motif que le contrat de VEFA n’en prévoyait pas. La cour souligne qu’ »aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison » pour ce type de contrat, à la différence des contrats de construction de maison individuelle. Le sens de cette distinction est de faire primer la liberté contractuelle en l’absence de texte impératif. La portée en est pratique, car elle rappelle aux parties la nécessité d’insérer une clause expresse pour obtenir une indemnité forfaitaire. En revanche, les préjudices réels, tels que les loyers supplémentaires et le préjudice moral, sont intégralement indemnisés, assurant une réparation effective sans pour autant créer une sanction pécuniaire non convenue.

L’exécution forcée des obligations de reprise des réserves

Enfin, la juridiction ordonne l’exécution en nature de l’obligation de lever les réserves, sous astreinte. Elle constate que le vendeur n’a pas apporté la preuve de la levée complète des réserves notifiées par les acquéreurs. La décision impose donc de « faire procéder à la reprise des réserves des parties privatives non levées […] dans le délai de deux mois » sous astreinte journalière (Motifs, § 3). La valeur de cette mesure est de garantir l’effectivité de la décision et la conformité finale du bien livré. La portée est préventive, l’astreinte incitant le vendeur à exécuter promptement ses obligations de garantie. Cette solution assure une protection concrète et complète des acquéreurs au-delà de la simple compensation monétaire du retard.