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Le Juge des Contentieux de la Protection statue sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. La procédure met en lumière le strict respect des formalités préalables à l’expulsion et le régime de la clause résolutoire. Le juge constate la résiliation du bail et condamne l’occupant aux paiements dus.
Le formalisme procédural protecteur des locataires
La régularité de la saisine de la commission de coordination. Le législateur impose une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le signalement à l’organisme payeur des aides au logement vaut saisine de cette commission. « la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée » (Motifs). Cette présomption facilite la procédure pour le bailleur tout en garantissant l’examen de la situation sociale.
Le strict respect des délais de notification à l’autorité préfectorale. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État six semaines avant l’audience sous peine d’irrecevabilité. La notification intervenue le 21 janvier 2025 pour une audience postérieure respecte ce délai. « la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 21 janvier 2025, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable » (Motifs). Ce formalisme assure une information des services sociaux et une possible intervention.
L’efficacité conditionnée de la clause résolutoire conventionnelle
La régularité substantielle du commandement préalable. La clause résolutoire prévoyait son effet deux mois après un commandement demeuré infructueux. L’exploit du 31 juillet 2024 contenait toutes les mentions légales protectrices exigées. « Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette » (Motifs). La jurisprudence rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 14 mai 2025, n°22/11698). Le délai contractuel de deux mois est plus favorable.
L’acquisition de la résiliation de plein droit et ses conséquences. Le défaut de paiement dans le délai de deux mois rend la clause acquise. Le juge constate cette résiliation et en fixe les effets pécuniaires. « Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur » (Motifs). L’occupant doit une indemnité égale au loyer jusqu’à la libération effective des lieux. Cette décision permet l’engagement d’une procédure d’expulsion distincte dans le respect des délais légaux.
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