Tribunal judiciaire de Nantes, le 18 septembre 2025, n°25/01146

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, constate la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés. Il retient la régularité de la procédure préalable et l’acquisition d’une clause résolutoire. La décision ordonne également le paiement des sommes dues et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

La régularité substantielle du commandement préalable
Le formalisme impératif de la mise en demeure
Le juge examine d’abord la validité du commandement de payer délivré par le bailleur. L’exploit doit contenir des mentions légales précises pour permettre au locataire de mesurer ses obligations. La décision relève que le commandement en cause indique le délai de paiement, le décompte détaillé de la dette et les avertissements requis. Il précise notamment « la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement » (Sur la clause résolutoire). Cette exhaustivité assure la régularité substantielle de l’acte introductif de la procédure résolutoire.

La portée de ce contrôle strict protège le locataire contre des mises en demeure obscures. Elle garantit son droit à une information complète sur les voies de recours et les aides disponibles. Un formalisme respecté conditionne ainsi l’efficacité des suites procédurales engagées par le bailleur. Cette exigence rejoint la philosophie protectrice de la loi du 6 juillet 1989.

Le respect des conditions procédurales de saisine
La décision vérifie ensuite le strict respect des délais procéduraux imposés au bailleur avant toute action judiciaire. La loi exige une saisine préalable d’une commission et une notification de l’assignation à la préfecture. Le juge constate que « la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 5 mars 2025, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable » (SUR CE). Ce point est essentiel pour éviter une irrecevabilité de la demande.

La valeur de cette analyse est de rappeler le caractère d’ordre public de ces règles de procédure. Leur méconnaissance entraîne l’irrecevabilité de l’action, comme le souligne une jurisprudence. « L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire n’est pas recevable » en cas de vice (Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, le 15 décembre 2025, n°25/01108). Le juge assure ainsi le respect des mécanismes de prévention des expulsions.

Les effets juridiques de la clause résolutoire acquise
La constatation judiciaire de l’acquisition
Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Cette constatation intervient après vérification du défaut de paiement dans le délai imparti par le commandement. La décision note que « ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification » (Sur la clause résolutoire). Dès lors, la résiliation de plein droit prévue au contrat est acquise et peut être constatée par le juge.

Le sens de cette constatation est de donner force exécutoire à la résolution automatique du contrat. Elle transforme un effet contractuel en un titre permettant l’expulsion. Cette étape judiciaire est nécessaire pour obtenir l’intervention de la force publique. Elle s’inscrit dans la logique d’une jurisprudence antérieure qui constate elle aussi « l’acquisition de la clause résolutoire à compter » d’une date certaine (Tribunal judiciaire de Paris, le 9 octobre 2025, n°22/14277).

Les conséquences pécuniaires de la résiliation
La résiliation du bail n’éteint pas les obligations pécuniaires du locataire. Le juge condamne celui-ci au paiement des loyers impayés arrêtés à une date précise. Surtout, il fixe « une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant » jusqu’à la libération effective des lieux (PAR CES MOTIFS). Cette indemnité vise à compenser l’occupation sans titre consécutive à la résolution.

La portée de cette condamnation est de prévenir toute occupation gratuite après le jugement. Elle assure une continuité de la créance du bailleur sous une qualification différente. Le juge rappelle ainsi que la fin du contrat ne libère pas l’occupant de toute obligation financière. Cette mesure accompagne nécessairement la procédure d’expulsion pour en limiter les conséquences économiques pour le propriétaire.