Tribunal judiciaire de Nantes, le 18 septembre 2025, n°25/01933

Le Juge des Contentieux de la Protection a statué sur une demande de constat de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. La décision examine la recevabilité de la procédure et le bien-fondé de la demande sur le fond. Elle constate la résiliation du bail et condamne le locataire à diverses obligations pécuniaires.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’assignation. Le juge vérifie d’abord le strict respect des obligations procédurales pesant sur le bailleur. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une double condition pour les personnes morales. La saisine préalable de la commission compétente et la notification de l’assignation au préfet sont des conditions de recevabilité. « En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 4 décembre 2024 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 14 mai 2025, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable. » Cette vérification rigoureuse protège le locataire contre une expulsion trop rapide. Elle rappelle que la jurisprudence sanctionne sévèrement tout manquement à ces formalités substantielles. « Le demandeur justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 11 décembre 2025, n°24/06416). La portée de ce contrôle est essentielle pour garantir l’équilibre des procédures d’expulsion.

L’application de la clause résolutoire conventionnelle

Les conditions de mise en œuvre de la clause. Le juge examine ensuite la validité de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail. Cette clause prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement après commandement infructueux. Le commandement délivré doit être régulier en la forme et en contenu pour produire ses effets. « Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Le juge constate que ce commandement est régulier et que son contenu informe précisément le locataire de ses droits et obligations. Cette exigence de régularité formelle protège le débiteur locataire en lui garantissant une information complète.

Les conséquences judiciaires de la résiliation

La condamnation au paiement des sommes dues et à l’expulsion. La constatation de la résiliation entraîne des conséquences pécuniaires et réelles immédiates. Le locataire est condamné au paiement des loyers impayés et à une indemnité d’occupation jusqu’à sa sortie effective. « Condamne Monsieur [N] [L] [E] [W] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [M] [Y] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, taxes et charges en sus, à compter du 04 juin 2025 et jusqu’à sortie des lieux. » Cette indemnité vise à compenser l’occupation sans titre consécutive à la résolution du contrat. La décision ordonne également l’expulsion du locataire en cas de non libération volontaire des lieux. Elle organise les modalités pratiques de cette expulsion avec le concours éventuel de la force publique. Le juge rappelle enfin que le sort des meubles est régi par des dispositions spécifiques du code des procédures civiles d’exécution. L’ensemble du dispositif vise à assurer l’exécution effective de la décision au profit du bailleur lésé.