Tribunal judiciaire de Nantes, le 18 septembre 2025, n°25/02136

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. La juridiction a examiné la recevabilité de la procédure puis le fond de la demande. Elle a constaté la résiliation du bail et condamné le locataire au paiement des sommes dues et à une indemnité d’occupation.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des délais légaux préalables à l’assignation. Le législateur a instauré des conditions de recevabilité strictes pour les demandes en résiliation introduites par un bailleur personne morale. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose la saisine préalable d’une commission et un délai de notification. La décision vérifie scrupuleusement le respect de ces formalités. Elle relève que la commission a été saisie en septembre 2024 et que l’assignation a été notifiée en janvier 2025. « En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 2 septembre 2024 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable. » Ce contrôle rigoureux assure la sécurité juridique et le respect du droit au logement. Il rejoint la jurisprudence constante sur ce point. « Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. L’action, au vu de ces pièces et conformément à l’article 24 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L.442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, sera déclarée recevable. » (Tribunal judiciaire de Vannes, le 15 mai 2025, n°25/00079)

La régularité substantielle du commandement de payer. Le juge analyse ensuite la validité du commandement, condition nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement doit contenir des mentions obligatoires protectrices des droits du locataire. La décision détaille le contenu de l’exploit du 25 septembre 2024. Elle note qu’il indique le délai de deux mois, le décompte de la dette et les voies de recours possibles. « Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Le juge en déduit la régularité du commandement. Cette analyse minutieuse garantit l’effectivité des droits de la défense et des mesures de prévention des expulsions. Elle rappelle que la sanction de l’irrecevabilité est écartée lorsque les formalités sont respectées. « L’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux. L’assignation sera donc déclarée recevable. » (Tribunal judiciaire de Val de Briey, le 29 juillet 2025, n°24/01606)

Les conséquences juridiques de la résiliation du bail

La condamnation au paiement des loyers impayés et des indemnités d’occupation. Suite à la constatation de la résiliation, le juge liquide la créance du bailleur. Il fixe le montant des loyers et charges impayés jusqu’à la date du jugement. « Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 2532,42 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 17 juin 2025. » Il ordonne également le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est fixée au montant du loyer courant. Cette condamnation vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans titre. Elle assure une continuité financière pour le propriétaire durant la phase d’exécution. Le juge assortit ces sommes d’intérêts moratoires à compter de la décision. Cette précision renforce l’effet dissuasif des retards de paiement et compense la privation de jouissance.

Les mesures d’exécution et le sort des frais de procédure. La décision organise les modalités pratiques de l’expulsion et statue sur les frais. Elle prévoit explicitement le recours à la force publique si nécessaire après un commandement de quitter les lieux. Elle écarte toute compétence sur le sort des meubles, renvoyant aux textes spécifiques. Concernant les frais, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour allouer une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. « Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. » Il condamne également le locataire aux dépens, incluant le coût du commandement initial. Ces dispositions équilibrent la réparation intégrale du préjudice du bailleur avec une certaine modération dans les frais. Elles illustrent le rôle du juge dans l’ordonnancement des conséquences pratiques de la résiliation.