Tribunal judiciaire de Nantes, le 22 juillet 2025, n°25/00026

Le tribunal judiciaire, statuant en référé, rend une ordonnance le 22 juillet 2025. Un preneur de bail commercial subit des infiltrations d’eau récurrentes dans ses locaux. Il saisit le juge des référés pour obtenir l’exécution de travaux sous astreinte et la suspension des loyers. Le juge retient l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonne l’exécution de travaux conservatoires votés en assemblée de copropriété sous astreinte. Il rejette en revanche la demande de suspension des loyers. La solution affirme la force des obligations du bailleur et les pouvoirs du juge des référés face à un trouble persistant.

L’étendue des obligations du bailleur face à un vice persistant

La décision rappelle avec fermeté l’intensité de l’obligation de délivrance et de maintenance pesant sur le bailleur. Le juge écarte toute circonstance atténuante pour retenir la défaillance contractuelle. « Le simple constat d’infiltrations récurrentes pendant plusieurs années dans des locaux destinés à une activité de bureaux suffit à caractériser la défaillance du bailleur » (Motifs de la décision). L’origine des troubles dans les parties communes ou leur antériorité à l’acquisition sont ainsi jugées indifférentes. La portée est significative car elle ancre la responsabilité du bailleur dans un devoir de résultat concernant l’étanchéité des locaux. L’usage spécifique de bureaux impose une protection absolue des biens et des personnes. « L’usage de bureaux de locaux professionnels ou commerciaux requiert une étanchéité totale à l’eau » (Motifs de la décision). Cette interprétation extensive de l’article 1719 du code civil renforce la sécurité juridique du preneur face à un vice affectant la destination contractuelle.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est parallèlement engagée de manière présumée. Le juge applique strictement l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes » (Motifs de la décision). Cette double responsabilité, bailleur et syndicat, offre au preneur une garantie renforcée. La solution écarte aussi tout sursis à statuer lié à des recours pendants contre les constructeurs. La valeur de l’arrêt réside dans cette affirmation d’une obligation autonome et immédiate de remédier au trouble, indépendante des actions récursoires potentielles. Elle place la protection de la partie lésée au cœur du dispositif.

Les pouvoirs du juge des référés pour faire cesser un trouble illicite

Le juge use de ses prérogatives pour ordonner une mesure pratique et exécutoire. Il constate que des travaux conservatoires ont été votés en assemblée générale. Il estime que ces travaux sont satisfaisants pour mettre fin au trouble. « Le juge des référés ne saurait aller au-delà de simples travaux conservatoires comme ceux qui sont votés » (Motifs de la décision). Le sens de cette position est de respecter l’initiative privée tout en la rendant contraignante. La décision évite ainsi de prescrire des travaux spécifiques, se limitant à enjoindre l’exécution de ceux déjà prévus. Cette approche pragmatique est conforme aux pouvoirs du juge des référés, qui doit ordonner les mesures nécessaires sans s’immiscer dans des choix techniques non urgents. Elle rejoint l’esprit de l’article 835 du code de procédure civile, visant une cessation effective du trouble.

Pour garantir une exécution rapide, le juge assortit son injonction d’une astreinte et refuse la suspension des loyers. L’astreinte est justifiée par les atermoiements passés et la nécessité d’une exécution certaine. Le rejet de la consignation des loyers s’explique par un souci d’efficacité. « Cette mesure serait même de nature à créer un risque d’inexécution des travaux, si le bailleur copropriétaire est privé de ses revenus » (Motifs de la décision). La portée opérationnelle est claire : privilégier la mesure qui assure la réalisation des travaux. Le juge veille à ne pas entraver la capacité financière du bailleur à contribuer aux travaux. Cette analyse distingue les mesures conservatoires de l’exception d’inexécution, dont les conditions strictes ne sont pas remplies. La solution illustre la gestion équilibrée des pouvoirs du juge des référés, visant l’effectivité sans excéder le provisoire.