Tribunal judiciaire de Nantes, le 25 septembre 2025, n°24/02100

Le juge des contentieux de la protection de Nantes, le 25 septembre 2025, statue sur une demande en constat de résiliation de bail pour impayés. Le bail, conclu le 1er mars 2023, fait l’objet d’un commandement de payer du 28 novembre 2023. Le juge examine l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023, qui a réduit le délai de grâce de deux mois à six semaines. Il constate la résiliation du bail à la date du 29 janvier 2024 et ordonne l’expulsion de la locataire, tout en rejetant sa demande de délais de paiement.

Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle

La décision applique strictement le principe de l’effet immédiat de la loi dans le temps. Le juge relève que la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne comporte pas de dispositions transitoires. Il en déduit que son application est régie par l’article 2 du code civil. « Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs). La solution protège la sécurité juridique des contrats en cours. Elle évite une réfaction imprévue des conventions légalement formées, préservant ainsi les droits acquis des parties. Cette approche est conforme à la jurisprudence établie sur le sujet. « En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 2 juin 2025, n°24/07001). Le délai contractuel de deux mois reste donc applicable.

L’encadrement procédural de la résiliation pour impayés

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’action en justice. Il constate que le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est intervenue plus de deux mois avant l’assignation, comme la loi l’exige. Il note également que la copie de l’assignation a été notifiée au préfet six semaines avant l’audience. Ces vérifications assurent le respect des garanties procédurales protectrices du locataire. Elles conditionnent la recevabilité de la demande du bailleur, garantissant un équilibre entre les droits des parties. Le contrôle de ces conditions substantielles est une étape indispensable avant tout examen au fond. Il vise à prévenir les expulsions brutales en assurant un dialogue social préalable. La régularité de la procédure est ainsi établie de manière incontestable.

Les conditions strictes de l’octroi de délais de paiement

Le rejet de la demande de délais de paiement illustre l’interprétation rigoureuse des conditions légales. Le juge reconnaît que la locataire dispose de revenus stables, ce qui la met en situation de régler sa dette. Cependant, il relève l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant. « Il ressort cependant du décompte actualisé au 3 juin 2025 qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Motifs). Cette condition cumulative est interprétée de manière stricte et objective. Le juge n’a donc pas le pouvoir discrétionnaire d’accorder des délais en l’absence d’une reprise complète des paiements courants. Cette sévérité vise à préserver l’équilibre financier du contrat et à éviter les abus. Elle rappelle que la bienveillance du juge est subordonnée à un effort préalable du locataire.

La portée pratique d’une application non rétroactive

L’application de l’ancien délai de deux mois est déterminante pour la date d’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer ayant été délivré le 28 novembre 2023, le délai de deux mois expire le 29 janvier 2024. Le juge constate que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai. « Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024 » (Motifs). Si le nouveau délai de six semaines avait été appliqué, la clause serait devenue exécutoire plus tôt. Cette différence concrete démontre l’impact substantiel du choix du droit applicable. La décision sécurise ainsi les situations juridiques nées sous l’empire de la loi ancienne. Elle évite de modifier rétroactivement les délais d’exécution, ce qui serait source d’insécurité.