Tribunal judiciaire de Nantes, le 25 septembre 2025, n°25/00264

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 25 septembre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés formulée par un bailleur social. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge constate la résolution du bail mais accorde aux locataires des délais de paiement étendus, conditionnant le maintien dans les lieux au respect de ces échéances.

La régularisation procédurale des actions en résiliation

Le contrôle strict des conditions de recevabilité. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables imposées aux bailleurs personnes morales par la loi. L’assignation ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la commission compétente. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs de la décision). Cette saisine est réputée constituée par la notification des impayés aux organismes payeurs d’aides, régularité dont le bailleur apporte la preuve.

L’encadrement renforcé de la procédure d’expulsion. La décision rappelle également l’obligation de notification à l’autorité préfectorale. Cette formalité doit intervenir au moins six semaines avant l’audience, sous la même sanction d’irrecevabilité. En l’espèce, le bailleur a satisfait à cette exigence, rendant son action recevable. Cette double vérification illustre la volonté du législateur d’instaurer des filtres procéduraux stricts. Ces étapes obligatoires visent à prévenir les expulsions en permettant une intervention sociale en amont de toute action judiciaire.

La sanction des impayés et l’aménagement des conséquences

La mise en œuvre effective de la clause résolutoire. Le juge constate la régularité du commandement de payer et son caractère infructueux. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies » (Motifs de la décision). La résiliation est donc juridiquement acquise, conformément à la clause contractuelle et au cadre légal. Cette application rappelle que la clause résolutoire de plein droit ne produit effet qu’après un commandement demeuré sans suite, comme le précise une jurisprudence constante. « Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618).

L’octroi conditionnel de délais de paiement préservant le logement. Le juge use de son pouvoir d’aménager les conséquences de la résiliation. Il accorde vingt-sept mois pour apurer la dette, conditionné au paiement du loyer courant et de mensualités. « Si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué » (Motifs de la décision). Cette mesure de clémence, permise par la reprise des paiements et l’accord du bailleur, suspend les effets de la résiliation. Elle opère une conciliation entre le droit du créancier au recouvrement et la protection du logement des débiteurs de bonne foi, transformant la sanction en plan de redressement.