Tribunal judiciaire de Nantes, le 9 avril 2025, n°25/01808

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une décision le 9 avril 2025. Il était saisi par une société HLM demandant l’expulsion sans délai d’une personne occupant un logement sans titre. Le juge a également été sollicité pour accorder une indemnité d’occupation. La question principale portait sur la caractérisation d’un trouble manifestement illicite justifiant une mesure d’expulsion immédiate. Le juge a fait droit aux demandes de la société requérante, ordonnant l’expulsion sans délai et condamnant l’occupante au paiement d’une indemnité.

La caractérisation d’un trouble manifestement illicite

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier constitue une atteinte certaine au droit de propriété. Le juge fonde sa décision sur l’article 544 du Code civil, qui définit le droit de propriété de manière absolue. Cette violation ouvre la voie à une action en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. « Sur ce fondement, un propriétaire peut agir pour obtenir l’expulsion des personnes qui occupent son terrain sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. » (Motifs) Cette qualification est constante en jurisprudence, comme le rappelle un arrêt qui énonce que « L’occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite » (Tribunal judiciaire de Toulouse, le 6 juin 2025, n°25/01380). La décision renforce ainsi la protection du droit de propriété contre les occupations irrégulières.

La mauvaise foi de l’occupante justifie la suppression du délai légal de deux mois. Le juge applique strictement les conditions posées par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il relève que l’entrée dans les lieux a été obtenue par effraction, après paiement à des tiers. « Il doit être souligné que l’occupante a reconnu avoir payé des tiers afin de forcer la porte d’entrée du logement libre. » (Motifs) Ces éléments permettent de caractériser la mauvaise foi, condition essentielle pour écarter le délai de grâce. Cette appréciation stricte vise à éviter tout abus de procédure de la part d’occupants de mauvaise foi. Elle assure une protection effective du propriétaire contre les modes d’occupation frauduleux.

La réparation du préjudice subi par le propriétaire

L’occupant sans titre est redevable d’une indemnité compensant la privation de jouissance. Le juge rappelle le double fondement de cette indemnité, à la fois contractuel et délictuel. Elle représente la contrepartie de la jouissance et la réparation du préjudice subi. « L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux […] et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien » (Motifs). Cette analyse s’appuie sur l’article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle. Elle garantit que le propriétaire ne supporte pas financièrement l’occupation illicite de son bien.

Le juge exerce son pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité due. Il retient une somme mensuelle provisionnelle, calculée à partir de la date d’entrée dans les lieux. « Il y a donc lieu de condamner […] à payer une indemnité mensuelle de 489,14 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective » (Motifs). Cette condamnation court jusqu’à la libération effective, couvrant ainsi tout le préjudice. La décision inclut également une condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles. Cette approche globale assure une réparation intégrale du préjudice patrimonial subi par le propriétaire lésé.