Tribunal judiciaire de Nantes, le 9 décembre 2025, n°24/03311

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, statuant le 9 décembre 2025, a examiné une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une personne morale, avait engagé la procédure après des retards de loyer persistants. La locataire opposait une exception d’inexécution et demandait réduction de sa dette et réparation de préjudices. Le juge a constaté la résiliation du bail et condamné la locataire au paiement des sommes dues, tout en accordant des délais de paiement.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’assignation. Le législateur a encadré strictement la procédure de résiliation pour les bailleurs personnes morales. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une saisine préalable de la commission dédiée et une notification à l’autorité préfectorale. Le juge vérifie scrupuleusement ces conditions de recevabilité. En l’espèce, le délai de deux mois après la saisine était respecté, cette dernière étant réputée constituée du fait de la persistance des impayés. « la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée » (Motifs). Cette présomption facilite la tâche du bailleur tout en garantissant le passage par une instance de conciliation. La notification à la préfecture six semaines avant l’audience était également régulière, validant ainsi la procédure engagée.

La portée de la saisine réputée constituée. Cette notion procédurale trouve son fondement dans la persistance d’une situation d’impayés préalablement signalée. Elle évite au bailleur de devoir justifier d’une saisine formelle supplémentaire. Cette solution jurisprudentielle est consolidée par des décisions similaires. « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » (Tribunal judiciaire de Vannes, le 18 septembre 2025, n°25/00245). Elle assure une sécurité juridique pour le bailleur et accélère le traitement des dossiers d’impayés. La valeur de cette règle est de concilier la protection du locataire avec le droit au recouvrement du créancier.

Le rejet des défenses au fond soulevées par la locataire

L’échec de l’exception d’inexécution et de la demande de réduction. La locataire invoquait des vices affectant le logement pour suspendre son obligation de payer. Le juge rappelle la jurisprudence exigeante en la matière. L’exception d’inexécution nécessite une impossibilité totale d’habiter le bien. « l’exception d’inexécution ne peut être opposée avec succès par le locataire que s’il justifie d’une impossibilité totale d’utiliser ou d’habiter le logement » (Motifs). Les pièces versées aux débats ne caractérisaient pas une telle impossibilité. Le simple inconfort ou la présence de désordres ne suffit pas à exonérer du paiement intégral du loyer. Cette solution maintient l’équilibre contractuel et évite les abus. La demande de réduction de la dette locative subit le même sort, faute de preuves suffisantes des manquements allégués.

L’absence de preuve des préjudices et le régime des délais de paiement. La demande indemnitaire pour préjudice moral et physique a été rejetée. Le juge souligne la charge de la preuve pesant sur le demandeur. Il faut démontrer un lien causal direct entre l’état du logement et un trouble réel. « de simples désagréments ou inconforts ne caractérisent pas un préjudice réparable » (Motifs). L’absence d’expertise ou de constats officiels a été fatale à cette demande. En revanche, le juge a accordé des délais de paiement selon le droit commun. Ceux-ci ne relèvent plus du dispositif protecteur de la loi de 1989 puisque les lieux ont été quittés. L’échelonnement sur vingt-quatre mois tient compte de la situation de la débiteur. Cette décision tempère la condamnation pécuniaire par une mesure d’équité sociale.