Tribunal judiciaire de Nantes, le 9 octobre 2025, n°25/00058

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement du 9 octobre 2025, examine la demande d’une société caution subrogée. Cette dernière, ayant payé les loyers impayés, sollicite la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. La décision statue sur la subrogation, la recevabilité de l’action et le bien-fondé de la demande en résolution. Elle accueille intégralement les prétentions de la caution subrogée, constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion.

La subrogation conventionnelle étendue de la caution

Le fondement légal et contractuel de la subrogation est solidement établi. Le juge rappelle le principe légal selon lequel « la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur » (article 2309 du code civil). Ce principe est précisé par une clause contractuelle spécifique au dispositif Visale. L’article 8 du contrat stipule que la subrogation permettra à la caution « d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ». La portée de cette subrogation est ainsi explicitement étendue aux actions résolutoires. Cette analyse rejoint une jurisprudence récente qui affirme que « tant les dispositions légales que les stipulations contractuelles du cautionnement autorisent expressément la caution qui a réglé la dette à agir en résolution du bail » (Tribunal judiciaire, le 3 février 2026, n°25/02955). La valeur de cette disposition est de sécuriser l’intervention des cautions institutionnelles en leur permettant de maîtriser l’étendue de leur engagement.

La mise en œuvre effective du droit à la résiliation

La subrogation confère à la caution la titularité des actions du bailleur, sous réserve du respect des conditions procédurales protectrices. La décision vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’assignation en résiliation imposées par la loi du 6 juillet 1989. Elle constate que la saisine de la commission compétente est intervenue plus de deux mois avant l’assignation. Elle relève également que la notification au représentant de l’État a été effectuée « plus de six semaines avant l’audience », conformément à l’article 24-III de la loi. Sur le fond, le juge constate la régularité du commandement de payer délivré par la caution et son caractère infructueux au-delà du délai légal. La résolution est donc prononcée car « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies ». La portée de ce contrôle est essentielle pour concilier la protection du locataire et les droits de la caution subrogée, garantissant la sécurité juridique de la procédure d’expulsion.

Les effets patrimoniaux de la subrogation au profit de la caution

La subrogation transporte l’intégralité des droits patrimoniaux du bailleur, permettant à la caution d’obtenir le remboursement de ses débours. Le jugement condamne le locataire à payer à la caution la somme de 4 342,52 € au titre des loyers et charges payés pour son compte. Il précise que cette somme correspond « aux sommes versées par la caution ». La décision octroie également à la caution le bénéfice des intérêts légaux et une indemnité pour frais de procédure. En outre, elle condamne le locataire à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux. La valeur de cette condamnation est de permettre à la caution de recouvrer l’intégralité de sa créance, incluant les accessoires. Le sens de cette solution est de faire jouer pleinement le mécanisme de subrogation, qui place la caution dans la situation exacte du créancier initial pour le recouvrement.

La portée procédurale et économique de la décision

Cette décision consolide le rôle actif des cautions institutionnelles dans le traitement des impayés locatifs. Elle valide un modèle où la caution, après paiement, peut conduire seule l’intégralité de la procédure d’expulsion. Cette approche libère le bailleur de la charge procédurale tout en protégeant son recouvrement. La solution offre une sécurité juridique renforcée aux dispositifs de garantie comme le Visale, essentiels au marché locatif. Elle assure une gestion efficiente des contentieux en évitant la multiplication des acteurs. En définitive, la portée de l’arrêt est d’encadrer strictement les prérogatives de la caution subrogée pour concilier efficacité du recouvrement et protection des locataires.