Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande en constatation de résiliation d’un bail pour impayés. Après avoir vérifié le respect des conditions procédurales préalables, le juge constate la résolution du contrat et accorde des délais de paiement au locataire. La décision illustre l’articulation entre la protection du créancier et les mécanismes de prévention des expulsions locatives.

Le formalisme procédural renforcé de la saisine

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités introduites par la loi du 27 juillet 2023. L’exigence d’une saisine préalable de la commission dédiée est un préalable obligatoire à toute action. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs de la décision). La notification à l’autorité préfectorale est également soumise à un délai impératif de six semaines avant l’audience. Ce formalisme vise à garantir une médiation administrative avant toute saisine judiciaire. Il s’agit d’une condition de recevabilité substantielle, dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande. Cette approche confirme une jurisprudence antérieure exigeant le strict respect des modalités de saisine électronique. « Or, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que la saisine de la CCAPEX doit intervenir par voie électronique par l’intermédiaire d’un système d’information dédié, la saisine de la CCAPEX selon une autre modalité que la voie électronique spécifiquement prévue par ce texte ne permet pas de constater que cette saisine est intervenue régulièrement » (Tribunal judiciaire de Paris, le 11 juillet 2025, n°25/00043). La portée de ce contrôle est donc essentielle pour la sécurité juridique de la procédure.

L’effectivité conditionnée de la clause résolutoire

Le juge rappelle le régime légal des clauses résolutoires de plein droit en matière de baux d’habitation. Leur effet est subordonné à l’inexécution d’un commandement préalable. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Ce délai de grâce, ramené de deux à six semaines par la loi de 2023, constitue une protection substantielle pour le locataire. La décision vérifie que le commandement a bien visé la clause et que le délai légal a été intégralement couru. Cette analyse rejoint la jurisprudence constante sur la nécessité d’un commandement formel. « Il ressort des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Toulouse, le 27 janvier 2026, n°25/01040). La valeur de cette solution réside dans l’équilibre entre le droit au paiement du bailleur et la protection contre une expulsion trop rapide.

La modulation judiciaire des conséquences de l’inexécution

Le juge use de son pouvoir d’aménagement pour accorder des délais de paiement, suspendre la résolution et organiser ses effets conditionnels. L’article 24-V de la loi de 1989 permet cette modulation si le locataire a repris le paiement du loyer courant. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs de la décision). Le juge apprécie concrètement la situation financière et la bonne foi du locataire, qui a repris des paiements réguliers. La suspension de la clause résolutoire et son effet rétroactif en cas de succès de l’échéancier constituent une mesure de prévention de l’expulsion. La portée de ce pouvoir est considérable, car il permet de maintenir le contrat en vie malgré une inexécution grave. Le juge organise ainsi un véritable sursis à exécution, conditionné au respect strict d’un plan de paiement. Cette approche privilégie la conservation du lien contractuel et le maintien dans les lieux lorsque la situation du locataire le permet.

La sanction organisée de la défaillance ultérieure

La décision prévoit avec précision les conséquences d’une nouvelle défaillance du locataire, assurant l’exécution forcée. Le non-respect d’une seule mensualité rendra la dette immédiatement exigible et activera l’expulsion. « Dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [le locataire] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués » (Motifs de la décision). Le juge fixe également le montant de l’indemnité d’occupation due après la résolution, évitant ainsi tout contentieux futur. Cette partie du dispositif garantit l’effectivité de la décision et protège les droits du bailleur. La valeur de cette organisation réside dans sa clarté et son caractère exécutoire, offrant une sécurité juridique aux deux parties. Elle illustre la fonction punitive de la responsabilité contractuelle en cas de manquement répété. La portée en est pratique, car elle sert de base à un commandement de quitter les lieux et à une procédure d’expulsion forcée. Le juge assure ainsi le respect de son autorité en prévoyant les modalités concrètes de la contrainte.