Tribunal judiciaire de Nantes, le 9 octobre 2025, n°25/00088

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une personne morale, a engagé la procédure après un commandement de payer resté infructueux. La juridiction se prononce sur la recevabilité de l’action au regard des nouvelles formalités préalables. Elle constate ensuite la résiliation du bail et condamne le locataire au paiement des sommes dues et à l’expulsion. La décision illustre l’application stricte des conditions de fond et de forme issues de la réforme du 27 juillet 2023.

La recevabilité de l’action soumise à des formalités préalables renforcées

Le respect des délais de saisine de la commission dédiée

La loi impose aux bailleurs personnes morales une saisine préalable de la CCAPEX. L’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette saisine. En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 4 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 décembre 2024. Le juge vérifie ainsi scrupuleusement le respect de ce délai protecteur, condition essentielle de recevabilité. Cette formalité vise à favoriser une solution amiable avant toute action judiciaire. Sa méconnaissance entraînerait l’irrecevabilité de la demande, sanctionnant le bailleur.

L’obligation de notification au représentant de l’État

Une seconde condition de recevabilité concerne la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation du 23 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025. Cette règle assure une information des services de l’État pour un éventuel accompagnement social. Le juge contrôle son application pour garantir la régularité de la procédure.

Le fondement de la résiliation et le rejet des délais de paiement

L’acquisition de la clause résolutoire après commandement

Le prononcé de la résiliation requiert la mise en œuvre d’une clause résolutoire. La loi prévoit que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Par exploit de commissaire en date du 3 septembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer un arriéré de loyer et charges. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024. Le juge constate donc la résiliation du contrat, le défaut de paiement étant établi et la procédure régulière. Cette étape est impérative pour fonder légalement l’expulsion.

Le refus d’accorder des délais de paiement

Le juge peut accorder des délais de paiement sous des conditions strictes. Il faut que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. D’après le relevé de compte locataire, le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience, le dernier versement ayant été effectué en février 2025. Le juge relève également qu’un seul règlement modeste a été effectué après l’audience. Ces éléments justifient le refus d’étaler la dette, protégeant les intérêts du bailleur face à un défaut persistant. La décision rappelle le caractère subsidiaire de cette mesure de clémence.

Cette décision démontre la rigueur procédurale imposée par la réforme de 2023 en matière d’expulsion locative. Elle souligne l’importance du respect des formalités préalables pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité. Sur le fond, elle applique strictement les conditions de la résiliation pour impayés et les critères restrictifs des délais de paiement. Elle consacre ainsi un équilibre entre la protection des locataires par des garde-fous procéduraux et la sanction du défaut de paiement persistant, garantissant la force obligatoire du contrat.