Tribunal judiciaire de Nantes, le 9 octobre 2025, n°25/00177

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement du 9 octobre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour défaut d’assurance et impayés. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge constate la résiliation et accorde des délais de paiement. La décision ordonne la libération des lieux et condamne la locataire au paiement des sommes dues.

La régularité procédurale conditionnant la recevabilité

Le respect des formalités préalables à l’assignation est strictement contrôlé. Le bailleur personne morale doit saisir la commission dédiée deux mois avant l’assignation. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs de la décision). La notification à l’autorité préfectorale est également exigée six semaines avant l’audience. Cette double condition vise à garantir une tentative de conciliation et une information des pouvoirs publics. La jurisprudence rappelle l’importance d’une notification régulière pour éviter l’irrecevabilité. « En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture par voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience » (Tribunal judiciaire de Paris, le 11 juillet 2025, n°25/00043). À l’inverse, l’absence de cette pièce peut être fatale. « En l’espèce, les pièces jointes à l’assignation ne comportent pas la dénonciation à la Préfecture » (Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, le 4 septembre 2025, n°24/00352). Le juge vérifie scrupuleusement ces éléments avant d’examiner le fond.

Le contrôle des conditions de fond de la résiliation

Le défaut d’assurance constitue une cause autonome de résiliation encadrée par la loi. Le locataire doit justifier annuellement de son assurance des risques locatifs. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Le juge vérifie la validité du commandement et le délai d’un mois imparti pour régulariser. En l’espèce, la justification fournie après ce délai est irrecevable, permettant l’acquisition de la clause résolutoire. Cette cause s’ajoute à l’existence d’une dette locative non contestée, confortant le bien-fondé de la demande. Le juge opère ainsi un contrôle strict des conditions de mise en œuvre de cette sanction contractuelle.

La modulation des effets de la résiliation par l’octroi de délais

Le juge use de son pouvoir d’appréciation pour aménager les conséquences de la résiliation. Malgré la constatation de la résiliation, le juge peut accorder des délais de paiement. « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues » (Motifs de la décision). Cette décision suspend les procédures d’exécution et les pénalités de retard. L’appréciation se fonde sur la reprise des paiements courants et les perspectives d’amélioration financière du débiteur. Le changement de position du bailleur, qui ne s’oppose plus aux délais, est également pris en compte. Le juge concilie ainsi le droit du créancier au recouvrement et la protection du débiteur en difficulté.

La portée pratique de la décision en matière d’expulsion

La décision maintient l’ordre public en prévoyant l’expulsion tout en tempérant son immédiateté. La constatation de la résiliation entraîne l’obligation de libérer les lieux, sous peine d’expulsion avec le concours de la force publique. Toutefois, l’exécution est différée par l’octroie de délais de paiement et un commandement préalable. L’occupant doit également verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Cette indemnité, égale au dernier loyer, compense l’occupation sans titre. La décision assure ainsi une transition encadrée entre la fin du contrat et la restitution du logement, protégeant les intérêts du propriétaire tout en évitant une expulsion brutale.