Tribunal judiciaire de Nantes, le 9 octobre 2025, n°25/00178

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour défaut d’assurance. La bailleuse, personne morale, agit contre la locataire qui n’a pas justifié de son assurance risques locatifs. Le juge vérifie d’abord la recevabilité de l’action au regard des formalités préalables imposées aux bailleurs personnes morales. Il constate ensuite la régularité de la procédure de résiliation pour inobservation de l’obligation d’assurance. La demande est jugée recevable et la résiliation du bail, ainsi que l’expulsion, sont prononcées.

La recevabilité de l’action conditionnée par un formalisme protecteur

Le respect des délais de saisine préalable de la commission dédiée

Le juge rappelle le formalisme procédural spécifique aux bailleurs personnes morales. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 impose une saisine préalable de la CCAPEX. « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Motifs de la décision). La saisine est réputée faite après signalement des impayés à la CAF. En l’espèce, la notification à la CAF en juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation de décembre, satisfait à cette exigence. Cette analyse rejoint la solution d’une jurisprudence antérieure qui soulignait déjà cette obligation. « la saisine préalable de la CCAPEX est obligatoire à peine d’irrecevabilité » (Tribunal judiciaire de Valence, le 19 février 2026, n°25/00419). Ce formalisme vise à garantir une tentative de médiation avant toute action judiciaire.

L’obligation de notification à l’autorité administrative préalablement à l’audience

Une seconde formalité concerne la notification de l’assignation au représentant de l’État. L’article 24-III exige cette notification « au moins six semaines avant l’audience » (Motifs de la décision). Le juge constate que l’assignation du 27 décembre 2024 a été dénoncée le 30 décembre, respectant le délai avant l’audience du 12 juin 2025. Cette vérification est essentielle pour la recevabilité, comme le confirme une autre décision. « Elle justifie également avoir saisi la commission […] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable » (Tribunal judiciaire de Paris, le 7 février 2025, n°24/08114). Ces règles procédurales strictes encadrent l’action en résiliation pour protéger le locataire.

Le défaut d’assurance comme cause autonome de résiliation du bail

Le cadre légal de l’obligation d’assurance et de la clause résolutoire

Le juge se fonde sur l’article 7 g de la loi de 1989, qui impose au locataire de justifier annuellement de son assurance. « le locataire a notamment pour obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier » (Motifs de la décision). La loi encadre strictement l’application des clauses résolutoires pour ce motif. Un commandement reproduisant les dispositions légales est requis, et la résiliation ne produit effet qu’après un mois d’inexécution. En l’espèce, le commandement du 14 août 2024 était conforme et est resté infructueux. Le juge peut ainsi constater la résiliation acquise à la date du 15 septembre 2024. Ce dispositif offre au locataire un délai de régularisation après une mise en demeure formelle.

La mise en œuvre effective de la clause et ses conséquences juridiques

La vérification des conditions de la résolution conduit à son constat judiciaire. La locataire n’a produit aucune justification d’assurance, passée ou en cours. « Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies » (Motifs de la décision). La résiliation étant constatée, le juge ordonne l’expulsion et condamne la locataire au paiement des sommes dues. Une indemnité d’occupation est fixée jusqu’à la libération des lieux. Cette décision affirme le caractère essentiel de l’obligation d’assurance, dont le manquement justifie la rupture du contrat indépendamment de toute dette locative. Elle renforce la sécurité juridique des bailleurs en précisant les étapes à suivre.