Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 9 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, il constate la résiliation et accorde des délais de paiement à la locataire défaillante. La décision opère ainsi une conciliation entre la sanction du contrat et le maintien dans les lieux.

La régularité procédurale préalable à l’action en justice

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités légales encadrant la saisine. Le bailleur personne morale doit saisir la commission compétente deux mois avant l’assignation. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs de la décision). L’assignation doit aussi être notifiée au représentant de l’État six semaines avant l’audience. Cette jurisprudence rappelle la valeur protectrice de ces règles de procédure. Elles visent à garantir une tentative de médiation et une information des services sociaux. Leur portée est d’ordre public, conditionnant la recevabilité de la demande, comme le confirme une jurisprudence antérieure. « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618). Le contrôle de ces conditions est donc un préalable essentiel à tout examen au fond.

L’articulation délicate entre la loi nouvelle et les droits contractuels acquis

Sur le fond, la décision traite de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023. Cette loi a réduit le délai de grâce après commandement de payer de deux mois à six semaines. Le juge rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi. « Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir » (Motifs de la décision). Le sens de cette solution est de protéger la sécurité juridique et les droits contractuels nés sous l’empire de l’ancien droit. La portée en est que le délai contractuel de deux mois, valable lors de la conclusion du bail, reste applicable. La valeur de ce raisonnement est de préserver l’économie du contrat initial. Le juge constate donc la résiliation car le commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois. Il sanctionne ainsi l’inexécution contractuelle tout en maintenant le cadre légal initial.

La suspension conditionnelle des effets de la résiliation prononcée

Le juge use ensuite de son pouvoir d’équité pour accorder des délais de paiement. Il le fait d’office, bien que la locataire ne se soit pas présentée à l’audience. Cette faculté est prévue par l’article 24-V de la loi de 1989 modifiée. Le juge fonde sa décision sur l’étude d’un diagnostic social et financier. Il relève que la locataire « est en situation de régler sa dette locative » (Motifs de la décision). Le sens de cette mesure est humanitaire et vise à éviter une expulsion. La portée est conditionnelle : le maintien dans les lieux est subordonné au respect strict du plan d’apurement. La valeur est préventive, cherchant à résorber la dette tout en garantissant un logement stable. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant trente-six mois. « Si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué » (Motifs de la décision). Cette solution originale dissocie ainsi le constat de la résiliation de son exécution immédiate.

La synthèse opérée entre sanction contractuelle et protection sociale

Cette décision illustre la complexité du contentieux des baux d’habitation. Elle combine une analyse rigoureuse de la procédure avec une appréciation in concreto de la situation du locataire. Le juge valide la résiliation tout en en différant les conséquences les plus graves. L’équilibre trouvé est fragile et réversible, dépendant du comportement futur de la locataire. La décision sert à la fois la force obligatoire du contrat et l’objectif de stabilité du logement. Elle témoigne du rôle social du juge des contentieux de la protection. Son office est de concilier l’exécution des obligations avec le maintien d’un lien locatif lorsque la situation le permet. Cette jurisprudence souligne l’importance des formalités préalables pour tout bailleur. Elle rappelle aussi que la sanction de l’inexécution peut être tempérée par des considérations d’équité.