Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande de constat de résiliation d’un bail pour impayés. La bailleuse justifie du respect des délais procéduraux imposés par la loi. Le locataire ne conteste pas le principe de la dette mais sa situation sociale est exposée. Le juge déclare la demande recevable et constate la résiliation tout en accordant des délais de paiement. La solution consacre un équilibre entre la protection du créancier et celle du locataire en difficulté.

La recevabilité de l’action en résiliation

Le respect des conditions procédurales préalables

La loi du 6 juillet 1989 modifiée impose un formalisme strict aux bailleurs personnes morales. Ils doivent saisir la commission compétente et respecter un délai de réflexion avant toute assignation. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs de la décision). La décision vérifie scrupuleusement le respect de ces étapes, garantissant un filtre procédural. Cette rigueur protège le locataire contre des actions précipitées et favorise les solutions amiables. La portée est essentiellement procédurale et conditionne l’accès au juge.

La notification obligatoire au représentant de l’État

Une seconde formalité vise à informer l’autorité publique de la procédure engagée. « À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée […] au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Motifs de la décision). Le juge constate que cette notification a été effectuée dans les délais requis. Cette règle permet une intervention potentielle des services sociaux en amont de l’audience. Elle illustre la dimension d’ordre public de la procédure d’expulsion pour dettes locatives. Sa valeur est impérative et son inobservation entraîne l’irrecevabilité de la demande.

L’appréciation du fond du litige et ses conséquences

L’application du délai contractuel dans un contexte légal évolutif

Le cœur du litige réside dans la détermination du délai laissé au locataire après commandement. La loi nouvelle a réduit ce délai, mais le principe de non-rétroactivité s’applique. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir » (Motifs de la décision). Le bail étant antérieur, c’est le délai contractuel de deux mois qui prévaut sur le délai légal de six semaines. Cette solution est conforme à une jurisprudence récente. « Lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat » (Tribunal judiciaire de Paris, le 18 mars 2025, n°24/06682). La portée est majeure pour la sécurité juridique des contrats en cours.

L’octroi de délais de paiement comme mesure d’équilibre

Malgré la constatation de la résiliation, le juge use de son pouvoir d’aménagement. Il peut accorder des délais si le locataire est en situation de régler sa dette. « Le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » (Motifs de la décision). Le juge retient cette possibilité après analyse de la situation financière et accord des parties. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ces délais, offrant une chance de maintien dans les lieux. Cette mesure concilie le droit du bailleur au recouvrement et la protection du logement du débiteur. Elle incarne la fonction sociale du juge des contentieux de la protection.