4.9
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 9 octobre 2025. Il s’agissait d’une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés de loyers. Le juge a déclaré la demande recevable et a constaté la résiliation du contrat. Il a ordonné l’expulsion des lieux et condamné solidairement le locataire et la caution au paiement des sommes dues.
La recevabilité de l’action en résiliation
Le respect des formalités préalables obligatoires.
Le législateur a instauré des formalités protectrices pour le locataire en situation d’impayés. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département. Cette notification doit intervenir « au moins six semaines avant l’audience » (article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée). En l’espèce, cette condition a été scrupuleusement respectée par le bailleur. La notification est intervenue le 14 avril 2025 pour une audience fixée au 12 juin 2025. Ce délai suffisant permet à l’administration d’exercer sa mission de prévention des expulsions. La jurisprudence confirme que le respect de ce délai est une condition de recevabilité de la demande.
La saisine préalable de la commission de coordination.
Une autre formalité substantielle concerne le signalement des impayés. Le commandement de payer doit être signalé à la commission compétente lorsque le locataire est en défaut. Ce signalement est exigé « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois » (article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée). La décision relève que cette saisine a bien eu lieu en décembre 2024. Le respect de ces deux étapes procédurales est essentiel pour la régularité de la procédure. Il garantit un équilibre entre le droit du bailleur et la protection du locataire.
Les conditions de fond de la résiliation
L’exigence d’un commandement de payer préalable et infructueux.
Le mécanisme de la clause résolutoire de plein droit est strictement encadré. Son effet est subordonné à l’envoi d’un commandement demeuré sans suite. La loi dispose que cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié). Le juge vérifie la présence d’une telle clause dans le contrat de bail. Il constate ensuite la réalité du commandement et son caractère infructueux pendant le délai légal. Cette formalité constitue un ultime avertissement pour le locataire avant la rupture du contrat. Elle est une condition substantielle de la résiliation de plein droit.
La justification de la créance et l’engagement solidaire de la caution.
Le juge des référés peut statuer lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il relève ici que le principe et le montant de la dette locative ne sont pas contestés. Il procède donc à la condamnation au paiement des sommes arrêtées. Par ailleurs, il analyse la nature de l’engagement de la caution. Le code civil prévoit que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas » (article 1310 du code civil). En présence d’un acte de caution solidaire expressément signé, le juge en déduit un engagement solidaire. La caution est donc condamnée in solidum avec le locataire principal pour toutes les sommes dues. Cette solution assure une protection efficace des intérêts du bailleur créancier.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
