Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, il constate la résiliation mais accorde des délais de paiement. La solution mêle ainsi la rigueur procédurale à une mesure d’accompagnement des locataires.
La recevabilité de l’action soumise à des formalités strictes
Le respect des délais préalables de saisine des autorités. Le bailleur personne morale doit saisir la commission dédiée et notifier les impayés à l’organisme payeur. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs). La décision vérifie scrupuleusement le respect de ces délais après notification à la caisse compétente. Cette rigueur protège le locataire contre une expulsion précipitée.
L’obligation de notification de l’assignation au représentant de l’État. Une formalité essentielle vise à informer l’autorité administrative. « L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Motifs). Le juge constate que cette notification régulière a été effectuée dans les temps. Cette condition garantit un contrôle a posteriori du respect des procédures de prévention des expulsions.
L’application du droit transitoire à la clause résolutoire
Le maintien de l’ancien délai contractuel pour les baux antérieurs. La loi nouvelle a réduit le délai après commandement de payer. « Le délai de six semaines accordé aux locataires par le commandement de payer pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement au contrat de bail en cours » (Motifs). Le principe de non-rétroactivité de la loi s’applique pleinement. Le juge écarte donc l’application immédiate de la réforme pour protéger les droits acquis des parties.
La validation de la résiliation sous l’empire de l’ancien droit. La clause du bail prévoyait un délai de deux mois après commandement. « Il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer » (Motifs). Ce délai ayant été dépassé sans paiement, la résiliation est constatée. La solution rappelle que la loi ancienne régit les effets d’un acte intervenu avant la réforme.
La solidarité des époux et l’aménagement judiciaire des conséquences
L’étendue de l’obligation solidaire malgré la séparation de fait. Le défaut de paiement des loyers engage les deux époux. « La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges » (Motifs). Cette solidarité légale persiste jusqu’à la publicité du divorce. Le juge rappelle ainsi la force du lien matrimonial face aux créanciers du ménage.
L’octroi de délais de paiement conditionnant le maintien dans les lieux. Le juge use de son pouvoir d’aménagement pour éviter l’expulsion. « Il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif » (Motifs). Le respect de l’échéancier suspend et anéantit rétroactivement les effets de la clause résolutoire. Cette mesure concilie le droit du bailleur au paiement avec la protection du logement du locataire.
