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Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. La procédure soulève la question du respect des conditions de recevabilité issues de la loi du 27 juillet 2023. Le tribunal déclare la demande recevable et constate la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement au locataire.
La rigueur procédurale préalable à l’action en résiliation
Le contrôle strict des conditions de saisine de la CCAPEX. Le juge vérifie scrupuleusement le respect du délai de deux mois entre la saisine de la commission et l’assignation. « En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 25 novembre 2024, la Commission en ayant accusé réception le 27 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 mars 2025. » Cette exigence vise à garantir une tentative de médiation préalable. La jurisprudence confirme cette approche exigeante, comme le relève un arrêt précisant que « toutes les conditions de recevabilité de la demande en résiliation du bail sont réunies » (Cour d’appel de Colmar, le 10 juin 2025, n°24/02886).
L’impératif de notification de l’assignation au représentant de l’État. Le tribunal applique également l’obligation de dénonciation de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience. « En l’espèce, l’assignation du 28 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025. » Cette formalité permet l’intervention des services sociaux en amont de l’audience. Une autre décision souligne également cette condition, notant que « l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet […] six semaines avant l’audience » (Tribunal judiciaire de Paris, le 10 décembre 2024, n°24/01724).
La conciliation entre sanction du défaut de paiement et protection du locataire
La constatation de la résiliation pour impayés justifiés. Le juge constate la résolution du bail après un commandement de payer demeuré infructueux. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies. » Le délai de six semaines après commandement, introduit par la réforme de 2023, offre un ultime répit au locataire. Cette sanction intervient malgré la reprise des paiements du loyer courant par le locataire.
L’octroi de délais de paiement comme mesure d’accompagnement. Le tribunal use de son pouvoir pour aménager les conséquences de la résiliation. « Au regard de ces éléments, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. » Cette faculté, conditionnée par la reprise du loyer courant, permet une suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge rappelle que « si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. » Cette mesure équilibre le droit du bailleur au recouvrement et la protection du maintien dans les lieux.
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