Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. Les bailleurs, après un commandement de payer demeuré infructueux, assignent les locataires. La juridiction vérifie la recevabilité de l’action puis se prononce sur le fond. Elle constate la résiliation du bail et condamne solidairement les preneurs au paiement des sommes dues. Cette décision illustre rigoureusement les conditions procédurales et substantielles de la résiliation pour défaut de paiement.

La recevabilité de l’action soumise à un formalisme rigoureux

Le respect des obligations préalables de signalement et de notification

La loi impose un formalisme strict avant toute action en résiliation pour dette locative. Le bailleur doit signaler son commandement de payer à une commission dédiée. « Les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique (…) doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) » (Motifs de la décision). En l’espèce, ce signalement a été effectué et accusé. Ce formalisme vise à favoriser une solution amiable et prévenir l’expulsion. Il conditionne la recevabilité de la demande ultérieure du bailleur.

L’assignation doit ensuite être notifiée à l’autorité administrative dans un délai précis. « L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée (…) au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Motifs de la décision). La notification régulière dans les délais rend la demande recevable. Ce double formalisme, signalement et notification, protège le locataire en garantissant un contrôle administratif. Il encadre strictement la procédure d’expulsion pour impayés.

La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets

Les conditions d’acquisition de la résiliation de plein droit

La clause résolutoire, commune dans les baux, ne produit effet qu’après un commandement infructueux. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Ce délai, ramené de deux mois à six semaines par une réforme récente, offre un ultime répit au locataire. La jurisprudence confirme ce mécanisme en précisant le contenu de la clause. « En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 janvier 2025, n°24/05099). La décision constate que les conditions sont réunies après plus de deux mois d’impayés.

La conséquence principale est la constatation judiciaire de la résiliation et l’expulsion. Le juge ordonne la libération des lieux avec le concours de la force publique. Il condamne également le locataire restant au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité, égale au dernier loyer, court jusqu’à la libération effective. La résiliation met ainsi fin au contrat et permet la récupération du logement. Elle s’accompagne nécessairement d’une condamnation au paiement des sommes dues.

La détermination de la dette et le principe de solidarité

Le calcul de la créance et l’extinction de la solidarité

Le juge vérifie le principe et le montant de la dette locative, qui n’est pas contesté. Il procède à un calcul précis arrêtant la somme due à une date déterminée. La créance comprend les loyers, charges et indemnités d’occupation échus. Le total ne peut excéder le montant demandé par les bailleurs. Le juge retient la somme la plus faible entre deux dates de calcul pour le locataire sortant. Cette approche garantit une exacte compensation sans enrichissement sans cause.

La solidarité entre colocataires, conventionnelle, cesse selon les termes du bail. « À défaut d’un nouveau locataire figurant au bail, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (Motifs de la décision). Le délai de préavis de trois mois, ajouté à ce délai de six mois, détermine la période de solidarité. En l’espèce, le locataire sortant reste solidaire neuf mois après son congé. Ce mécanisme contractuel équilibre les intérêts des parties et sécurise le bailleur. Il évite une solidarité indéfinie tout en couvrant une période de transition raisonnable.