Tribunal judiciaire de Nice, le 13 juin 2025, n°24/02104

Par une ordonnance de référé du 13 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nice a statué sur une demande formée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. La juridiction a ordonné une expertise destinée à préparer un projet modificatif de l’état descriptif de division dans une copropriété.

L’immeuble concerné comprend des chambres de service initialement dépourvues de tantièmes, cédées au fil du temps à divers propriétaires. Le syndicat expose que les charges ne correspondent pas aux surfaces des lots, certains n’étant rattachés à aucune quote-part de parties communes.

Lors d’une assemblée générale du 15 février 2024, le syndic a été autorisé à agir pour obtenir la désignation d’un géomètre‑expert et un recalcul des tantièmes. Une action en annulation de cette résolution a été introduite le 19 avril 2024, tandis que la demande d’expertise a été débattue à l’audience du 6 mai 2025.

Le demandeur a sollicité une mesure d’instruction préalable afin d’établir des éléments techniques indispensables à un futur procès. Plusieurs défendeurs ont présenté protestations et réserves, d’autres ne se sont pas opposés, et certains n’ont pas constitué avocat.

La question posée tenait aux conditions d’une expertise in futurum destinée au métrage et au recalcul des quotes‑parts, malgré l’existence de contestations et d’une procédure au fond. Plus précisément, il s’agissait de déterminer si l’article 145 permettait une telle mesure en présence d’un débat sur la validité de la résolution ayant autorisé l’action.

La juridiction a répondu positivement en rappelant le texte applicable et la neutralité de la mesure par rapport au fond. Elle énonce que « Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé. » Elle ajoute que « L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. » Constatant enfin l’absence d’effet suspensif de la procédure parallèle, le juge indique qu’« elle n’a aucun effet suspensif sur la décision contestée », de sorte qu’« Il y sera en conséquence fait droit. »

I. Conditions de l’expertise in futurum

A. Motif légitime et objet probatoire

L’ordonnance s’inscrit dans la logique probatoire de l’article 145, qui exige un motif légitime et un lien avec la solution du litige. Le rappel selon lequel « les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé » justifie une saisine en amont d’un procès au fond.

Les éléments factuels retenus caractérisent l’utilité de la mesure au regard du futur contentieux des tantièmes. L’absence d’attribution initiale pour des unités indépendantes, l’évolution des cessions et la discordance alléguée des charges composent un faisceau suffisant. Le métrage des lots et le recalcul des quotes‑parts fournissent un socle technique préalable, sans trancher la validité d’éventuelles décisions d’assemblée.

La finalité demeure strictement instrumentale et informative, ce que confirme la mission confiée à l’expert, centrée sur la description, le mesurage, les plans et un projet de répartition. Le juge vise ainsi un éclairage objectif, utile à la solution du futur litige sur la consistance des lots et la répartition des charges.

B. Contestations sérieuses et instance parallèle

Le juge des référés rappelle que la contestation ne fait pas obstacle à la mesure. L’ordonnance énonce expressément que « L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145 ». Cette affirmation consacre l’autonomie d’une instruction préparatoire qui n’implique aucun jugement sur le fond.

L’existence d’une instance en annulation de la résolution autorisant l’action ne suspend pas la mesure d’instruction. Le juge indique que la procédure engagée « n’a aucun effet suspensif sur la décision contestée », ce qui exclut toute paralysie du recueil d’éléments techniques. Il s’agit d’une application cohérente du principe de neutralité rappelé dans le même motif.

Dès lors, l’office se limite à préparer le débat sur la consistance des lots et la répartition des charges, sans préjuger des conditions de validité des décisions collectives. La conséquence logique est la formule « Il y sera en conséquence fait droit », qui ordonne la mesure en dépit des réserves soulevées.

II. Portée et garanties de la mesure ordonnée

A. Finalité technique et périmètre de la mission

La mission couvre le métrage de chaque lot, l’établissement de plans et le recalcul des tantièmes, des quotes‑parts des parties communes et des charges. Elle comprend aussi la description des lieux, des croquis et un projet modificatif de l’état descriptif de division, nécessaires pour éclairer le futur juge du fond.

L’ordonnance précise que la mesure se déroulera contradictoirement pour toutes les personnes concernées. Elle souligne que l’expertise « se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées », ce qui garantit l’apport et la discussion des données techniques.

Le juge ordonne sans détour l’acte initial en ces termes : « Ordonnons une expertise ; ». Cette formule marque l’effectivité de la mesure, tout en préservant la frontière entre la constatation technique et la décision normative sur les tantièmes ou les charges. Le périmètre demeure ainsi probatoire et non prescriptif.

B. Contradictoire, consignation et contrôle juridictionnel

Le dispositif organise la consignation et la sanction de son défaut, assurant la proportionnalité de la mesure. L’ordonnance prévoit que « la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ». La charge financière est donc encadrée par un mécanisme de caducité contrôlé.

Le contradictoire irrigue l’ensemble des opérations, depuis la convocation jusqu’au pré‑rapport. Le juge prescrit que « l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ». Il ajoute encore que l’expert « devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ».

Le contrôle juridictionnel demeure continu, l’expert devant signaler toute difficulté et, le cas échéant, solliciter une prorogation. L’ordonnance rappelle qu’il « devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ». Ce schéma renforce la loyauté des opérations et la fiabilité du matériau probatoire.