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Le Tribunal judiciaire, par jugement du 20 janvier 2025, a condamné un copropriétaire défaillant au paiement de ses charges. Le syndicat avait produit les justificatifs nécessaires, dont un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes. Le tribunal a accordé des dommages-intérêts distincts pour préjudice à la copropriété, en plus du principal et des intérêts moratoires. Cette décision illustre la rigueur apportée à l’exigibilité des charges et la sanction des manquements persistants.
L’exigibilité des charges fondée sur l’approbation des comptes
La régularité de la demande procède de la production d’éléments probants. Le syndicat a produit le tableau de répartition, l’état de compte et le procès-verbal d’assemblée générale. Ces pièces établissent la dette de manière certaine et liquide. Le juge a estimé que la demande était justifiée au vu des pièces produites.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale constitue un fondement solide. Elle rend opposable au copropriétaire le décompte des sommes dues. « Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante. » (Cour d’appel de Versailles, le 25 mai 2022, n°19/08262) Cette jurisprudence confirme la portée de l’approbation.
La sanction du défaut de paiement par des dommages-intérêts distincts
Le préjudice subi par le syndicat est reconnu au-delà du simple retard. Le tribunal relève qu’en ne payant pas ses charges en temps utile le défendeur a mis en péril la gestion de l’immeuble. Ce comportement cause un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, justifiant une indemnisation spécifique.
Cette condamnation distingue le préjudice de la copropriété des intérêts moratoires. Elle sanctionne les conséquences dommageables du défaut de paiement sur la trésorerie du syndicat. « Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle […] sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires » (Tribunal judiciaire de Paris, le 6 février 2025, n°23/08001) Cette approche est ainsi confirmée.
Cette décision renforce la sécurité juridique des syndicats en exigeant le paiement des charges. Elle valide une interprétation stricte de l’opposabilité des comptes approuvés. La condamnation à des dommages-intérêts distincts marque une évolution significative. Elle reconnaît le préjudice collectif né du comportement d’un seul copropriétaire.
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