Tribunal judiciaire de Nice, le 25 juillet 2025, n°25/00871

Le tribunal judiciaire de Nice, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rendu un jugement le 25 juillet 2025 dans un litige opposant un syndicat de copropriétaires à l’une de ses membres. La copropriétaire, propriétaire de deux lots, était poursuivie pour le paiement de charges impayées. Le syndicat, après mise en demeure restée infructueuse, a assigné la copropriétaire défaillante devant le juge délégué. La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience, rendant la décision réputée contradictoire. Le syndicat demandait le paiement des sommes échues et non échues, des dommages-intérêts ainsi que l’allocation de frais irrépétibles. Le tribunal a dû trancher la question de l’exigibilité des charges et provisions en cas de défaut de paiement, ainsi que celle de la réparation d’un éventuel préjudice subi par la collectivité. Le juge a accueilli en partie les demandes du syndicat, ordonnant le paiement des sommes dues avec intérêts, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts. Cette décision illustre le régime strict de l’exigibilité accélérée des charges et souligne les limites de la réparation du préjudice moral en copropriété.

I. La confirmation d’un régime d’exigibilité accélérée des charges au service de la collectivité

Le jugement applique avec rigueur le dispositif légal conçu pour protéger la trésorerie du syndicat. Le juge rappelle le mécanisme de l’exigibilité immédiate, en soulignant que « les autres provisions non encore échues […] ainsi que les sommes restantes dues […] deviennent immédiatement exigibles » après une mise en demeure infructueuse. Cette application stricte vise à éviter que la défaillance d’un seul ne paralyse la gestion de l’immeuble. La décision valide ainsi la procédure suivie par le syndicat, qui a produit les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets et les comptes, ainsi qu’une mise en demeure régulière. Le tribunal constate que « Madame [W] [O] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois […] et elles sont donc devenues exigibles ». Cette approche garantit l’efficacité du recouvrement.

La jurisprudence adoptée est également restrictive quant aux obligations du syndicat avant l’action en justice. Le juge écarte l’idée que des relances multiples seraient nécessaires, en affirmant qu’« aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure ». Cette position décharge le syndicat d’une procédure lourde et coûteuse, facilitant ainsi son action. Elle confirme que la mise en demeure formalisée, prévue par la loi, constitue le seul préalable nécessaire pour déclencher l’exigibilité de toutes les sommes dues. Le tribunal en déduit logiquement la condamnation au paiement des provisions non encore échues, estimant justifié le décompte présenté pour la période future. Cette sévérité à l’égard du copropriétaire défaillant est contrebalancée par un contrôle attentif des preuves apportées, le juge ayant écarté les courriers antérieurs non accompagnés d’une « preuve d’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception ».

II. Le rejet d’une indemnisation systématique du préjudice moral de la copropriété

Si le juge fait preuve de fermeté sur le recouvrement des créances pécuniaires, il adopte une position plus mesurée concernant la réparation d’un préjudice moral. Le syndicat demandait une indemnisation de trois mille euros pour le trouble subi. Le tribunal rejette cette demande au motif que « le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice ». Cette exigence d’une preuve concrète du préjudice, distinct du simple défaut de paiement, limite les condamnations à caractère punitif. Le juge précise sa pensée en indiquant qu’« il n’est pas justifié que le défaut de paiement […] soit abusif ou traduise une intention de nuire ». Cette distinction est essentielle : le non-paiement, même fautif, n’est pas en soi constitutif d’une faute délictuelle ouvrant droit à dommages-intérêts.

Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle prudente. Elle évite de transformer toute action en recouvrement en une demande indemnitaire accessoire, qui alourdirait la procédure et les frais pour les parties. Le tribunal rappelle ainsi que le préjudice réparable en justice doit être certain et directement imputable à un comportement fautif. Le simple retard ou refus de payer, sanctionné par les intérêts moratoires et la capitalisation ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ne suffit pas à caractériser un tel préjudice moral autonome. En revanche, le juge reconnaît implicitement les frais engagés pour la procédure en allouant une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette allocation, distincte des dommages-intérêts, compense partiellement les frais d’avocat sans nécessiter la démonstration d’un préjudice subi.