Tribunal judiciaire de Nice, le 26 juin 2025, n°25/01287

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a rendu une décision le 26 juin 2025. La bailleresse, personne physique, sollicitait la résiliation du bail pour impayés et le paiement des sommes dues. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge a constaté la résiliation du bail et condamné la locataire à diverses obligations. La solution retenue accorde intégralement satisfaction aux demandes principales de la propriétaire.

La régularité procédurale préalable à la résiliation

Le contrôle strict des conditions de forme. Le juge examine d’abord la recevabilité de la demande en résiliation. Il vérifie scrupuleusement le respect des formalités introduites par la loi du 27 juillet 2023. La bailleresse justifie de l’accomplissement des diligences requises, notamment la dénonciation de l’assignation en temps utile. « Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 19 février 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 20 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 juin 2025 » (Motifs de la décision). Ce contrôle préalable est essentiel pour garantir la sécurité juridique du locataire. La sanction d’irrecevabilité encourue en cas de manquement souligne le caractère d’ordre public de ces règles protectrices.

L’application immédiate de la loi nouvelle au bail en cours. Le juge opère une application rétroactive de la loi du 27 juillet 2023 au contrat en cours. Le bail, initialement conclu en 2020, a été renouvelé après l’entrée en vigueur de la réforme. « Il est constant que le bail en date du 7 octobre 2020, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois » (Motifs de la décision). Cette solution assure l’effectivité immédiate de la réforme législative. Elle réduit le délai de grâce accordé au locataire défaillant, accélérant ainsi la procédure de résiliation.

Les effets juridiques de la clause résolutoire acquise

La constatation judiciaire de la résiliation de plein droit. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat et visée par la loi. Le commandement de payer délivré est resté infructueux dans le nouveau délai légal de six semaines. « Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail » (Motifs de la décision). Le rôle du juge est ici déclaratif, la résolution opérant de plein droit par l’effet de la clause. Cette constatation entraîne logiquement l’expulsion des lieux et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La liquidation complète des créances nées du bail. Le juge procède à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des frais de procédure. La preuve de la dette est apportée par la production d’un relevé de compte locatif. « La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif duquel il ressort que [la locataire] reste devoir la somme de 9 524,09 euros » (Motifs de la décision). Cette approche est conforme à la jurisprudence qui exige des justificatifs précis pour établir la créance. « Monsieur [H] [W] et Mme [Y] [I] épouse [W] produisent un décompte arrêté au 31 mai 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1419 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance […] est établie tant dans son principe que dans son montant » (Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 13 février 2025, n°23/00816). La décision opère ainsi une liquidation exhaustive des préjudices de la propriétaire.