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Le Tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en matière d’expropriation, a été saisi par la société AGATE afin de fixer l’indemnité due à la société DRT, propriétaire d’un immeuble mixte comprenant des locaux d’activité et des logements, situé dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté. L’expropriant proposait une indemnité globale de 346 400 euros, fondée sur une valorisation minorée en raison d’infractions présumées au plan local d’urbanisme et réclamait en outre la compensation de frais de relogement. L’expropriée sollicitait quant à elle une indemnité de 926 508 euros, s’appuyant sur une expertise valorisant le bien selon une méthode par comparaison avec coefficients correcteurs. Le commissaire du gouvernement proposait une évaluation médiane de 576 580 euros. Le juge, après un examen détaillé des méthodes d’évaluation et des références produites, fixe l’indemnité principale à 595 684 euros et l’indemnité de remploi à 60 568,40 euros, tout en rejetant la demande de compensation pour frais de relogement. Cette décision illustre la mission du juge de l’expropriation, qui doit concilier la réparation intégrale du préjudice avec le refus de tout enrichissement sans cause, en opérant un choix raisonné entre les méthodes d’évaluation proposées. L’analyse de ce jugement révèle d’abord la rigueur méthodologique du juge dans la détermination de la valeur vénale (I), avant d’examiner sa prise en compte, à la fois réaliste et juridiquement fondée, des spécificités du bien et du contexte urbanistique (II).
Le juge de l’expropriation opère une sélection rigoureuse parmi les méthodes proposées, écartant les approches trop spéculatives au profit d’une analyse comparative concrète des références de marché. Il affirme d’emblée que « la loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait » et que « le juge choisit la méthode qu’il utilise ». Cette liberté est toutefois encadrée par un impératif de pertinence. Ainsi, la méthode par comparaison avec coefficients de correction, défendue par l’expropriée, est rejetée car elle « nécessite de recourir à des coefficients correcteurs choisis de manière arbitraire » et ne se justifie que pour des biens « présentant des caractéristiques si exceptionnelles qu’aucun terme de référence n’existe ». Le tribunal estime que tel n’est pas le cas, « puisqu’il existe des cessions de biens comparables ». De même, la méthode par le rendement des loyers est écartée, jugée « délicate à appliquer en l’espèce » en raison du caractère mixte des locaux et de la nécessité de recourir à des « taux de capitalisation choisis de manière partiellement arbitraire ». Le juge retient donc la méthode par comparaison directe, considérant que « les parties et la commissaire du gouvernement justifient de l’existence d’éléments de comparaison suffisamment probants et en nombre ».
L’application de cette méthode donne lieu à un examen critique minutieux de chaque terme de comparaison produit. Pour les locaux d’activité, le juge écarte les références portant sur des surfaces trop importantes ou présentant des aménagements spécifiques, comme des chambres froides. Il relève par exemple qu’un terme proposé par l’expropriée est en réalité valorisé à « 523 €/m² (et non de 609,06 €/m² comme mentionné par l’expert) ». Après ce tri, le tribunal constate que « le prix de 835,35 euros/m² souhaité par la société DRT n’est pas objectivé par des termes de comparaison », tandis que « le prix de 400 €/m² proposé par la société Agate et par la commissaire du gouvernement est objectivé ». Pour les logements, le raisonnement est identique : les références situées dans des quartiers purement résidentiels sont écartées car « l’habitat se situe dans un quartier résidentiel et non au cœur d’une zone industrielle ou artisanale ». Le juge ne retient que les cessions pertinentes, situées en zone d’activité, pour établir une valeur de référence. Ce travail de sélection et de hiérarchisation des données du marché démontre la maîtrise par le juge de son office d’expert en évaluation, visant à objectiver le « prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales ».
Au-delà de la méthode, le jugement se distingue par une appréciation nuancée des éléments affectant la valeur, notamment la conformité urbanistique et la destination des lieux. Le juge rejette la demande d’abattement de 40% sollicitée par l’expropriant au titre d’infractions au PLU. Il constate que « la partie de construction destinée aux logements a été édifiée conformément à un permis de construire » et que l’expropriant « ne peut valablement soutenir que la société DRT ne peut invoquer aucun droit juridiquement protégé ». S’il reconnaît l’existence d’un changement de destination non autorisé, il estime que « l’abattement de 40% souhaité par l’autorité expropriante n’est aucunement justifié ». En revanche, il applique un abattement de 20% à la valeur des logements pour tenir compte de leur destination limitée à des « habitats de fonction ». Le tribunal motive cette décision en expliquant que « la valorisation d’un logement de fonction ne peut qu’être moindre que celle d’un logement “classique” » et que cet abattement est justifié par l’application du « principe d’un abattement pour occupation, un bien libre ayant une valeur plus importante qu’un bien occupé ». Cette distinction est essentielle : elle sanctionne non pas une illégalité, mais une restriction d’usage affectant objectivement l’attractivité et la valeur marchande du bien.
Le jugement fait également preuve de précision dans l’appréciation de la consistance physique du bien. Concernant la surface des logements, le juge intègre la moitié de la superficie des loggias closes et couvertes, en application de l’arrêté du 9 mai 1995 et d’une jurisprudence de la Cour de cassation. Il motive ce choix en citant l’arrêté qui dispose que « les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant (…) et comprennent (…) les loggias ». Il en déduit que « la superficie de chacune des quatre loggias doit être prise en compte (…) avec une pondération de 50% ». Enfin, le tribunal rejette avec fermeté la demande de l’expropriant visant à mettre à la charge du propriétaire les frais de relogement des occupants. Il estime que « les demandes indemnitaires présentées par la SPL Agate ne sont pas juridiquement fondées », rappelant que l’obligation de relogement incombe, en vertu des articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme, à la personne publique à l’initiative de l’opération. Cette solution rappelle le principe selon lequel les charges liées à l’expropriation elle-même ne peuvent être transférées à l’exproprié, préservant ainsi le caractère intégral de l’indemnisation.
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