Le Tribunal civil de première instance de Papeete, statuant le 10 octobre 2025, a été saisi d’un litige locatif opposant un bailleur à son locataire. Le bailleur sollicitait la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion du locataire et le paiement de sommes dues. Le locataire soulevait une fin de non-recevoir tirée du non-respect d’une formalité procédurale spécifique au droit polynésien. Le tribunal a dû examiner la recevabilité de l’action en résolution avant de se prononcer sur le fond du litige. La question de droit principale réside dans l’appréciation du respect des conditions de forme édictées par l’article 28 de la loi de Pays n°2012-18 pour agir en constatation de résiliation d’un bail d’habitation. Par son jugement, le tribunal a déclaré l’action recevable et a prononcé la résolution du bail. Cette décision permet d’analyser le formalisme protecteur du locataire en Polynésie française (I) avant d’envisager les conditions substantielles de la résolution pour inexécution (II).
I. Le formalisme procédural protecteur : une condition de recevabilité strictement appréciée
Le droit polynésien des baux d’habitation institue un formalisme procédural spécifique destiné à protéger le locataire. L’article 28 de la loi de Pays n°2012-18 subordonne l’exercice de l’action en constatation de résiliation à une notification préalable au Président de la Polynésie française. Le tribunal a dû vérifier le respect de cette condition.
A. La notification préalable : une formalité substantielle
La loi impose une double condition temporelle et formelle. L’assignation aux fins de constatation de résiliation doit être notifiée au Président de la Polynésie française « au moins deux mois avant l’audience » et par lettre recommandée avec avis de réception. Cette formalité, qualifiée de « peine d’irrecevabilité de la demande », est substantielle. Elle vise à permettre à l’autorité publique d’intervenir, le texte précisant « afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes sociaux ou les services compétents ». Le locataire soutenait l’irrecevabilité de la demande, « faute pour [le bailleur] de justifier de la notification de l’assignation à Monsieur le Président du Pays deux mois au moins avant le premier appel de l’affaire ». Le tribunal a procédé à une vérification minutieuse des dates. Il constate que le bailleur justifie d’un courrier signifié par huissier le 2 octobre 2024 et que « la procédure ayant été appelée à l’audience pour la première fois le 11 décembre 2024, soit plus de deux mois plus tard ». Le respect du délai est ainsi établi de manière certaine, conduisant à rejeter la fin de non-recevoir. Cette appréciation stricte mais objective du délai garantit la sécurité juridique. Elle montre que le formalisme, bien que protecteur, ne doit pas constituer un obstacle injustifié à l’exercice des droits du bailleur lorsque les conditions sont remplies.
B. La portée pratique d’un formalisme à finalité sociale
La finalité de cette notification est explicitement sociale. Elle n’est pas une simple formalité de publicité mais un mécanisme d’alerte. La loi prévoit cette notification « afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes sociaux ou les services compétents ». Il s’agit d’offrir une possibilité d’intervention des services sociaux avant qu’une expulsion ne soit prononcée, pour tenter de trouver une solution au défaut de paiement. Ce dispositif s’inscrit dans une philosophie de prévention des expulsions locatives. Toutefois, son efficacité pratique dépend de la réactivité des services saisis et de l’existence de dispositifs d’aide. En l’espèce, rien n’indique qu’une telle intervention ait eu lieu. Le jugement se borne à constater le respect de la formalité, sans s’interroger sur ses effets concrets. Cette approche est classique : le juge vérifie la régularité de la procédure, laissant à l’administration le soin d’agir si elle l’estime nécessaire. Le formalisme remplit ainsi sa fonction de condition préalable à l’action en justice, sans que le juge n’ait à en contrôler l’effectivité au-delà de son existence.
II. La résolution du bail pour inexécution : l’effectivité de la clause résolutoire
Une fois la recevabilité établie, le tribunal a examiné le fond de la demande en résolution. Le bail contenait une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. Sa mise en œuvre est soumise à des conditions légales et contractuelles.
A. Le commandement de payer : condition nécessaire à l’acquisition de la clause
La loi polynésienne, en son article 28, prévoit que la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce commandement est un préalable obligatoire qui met le locataire en demeure de régulariser sa situation. Il doit viser expressément la clause résolutoire pour que son effet libératoire soit écarté. En l’espèce, le tribunal relève que le bailleur a délivré un tel commandement. Il précise que l’acte d’huissier en date du 26 octobre 2023 était un « commandement de payer (…) visant expressément la clause résolutoire ». Ce formalisme est essentiel car il informe le locataire des conséquences graves de son inertie, à savoir la résolution du contrat. Le délai de deux mois imparti après ce commandement constitue un ultime temps de réflexion et d’action pour le locataire. Le tribunal constate que ce délai a expiré sans paiement, la résolution étant acquise à la date du 26 décembre 2023. Cette application mécanique de la loi, une fois les conditions remplies, assure la prévisibilité du droit. Elle protège le bailleur dans ses droits tout en offrant au locataire un délai de grâce encadré.
B. La carence du locataire et les conséquences de la résolution
La résolution prononcée, le tribunal en tire les conséquences légales. L’inexécution des obligations par le locataire est patente. Le jugement note qu’il « ne justifie pas avoir satisfait aux causes de ce commandement, se contentant de conclure, sur le fond, au « déboutement du requérant de ses demandes », sans plus d’explications et sans verser aux débats la moindre pièce ». Cette carence dans la défense au fond est significative. Elle conduit le tribunal à prononcer la résolution et à ordonner l’expulsion dans un délai de deux mois. Le refus d’ordonner une astreinte complémentaire semble indiquer que le délai d’évacuation est considéré comme suffisant. Par ailleurs, le tribunal liquide les créances du bailleur. Il condamne le locataire au paiement des « loyers par lui non honorés » jusqu’à la date de résolution, puis au paiement d’une « indemnité d’occupation mensuelle » à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette distinction est essentielle. Elle marque la rupture du contrat : le locataire n’est plus redevable d’un loyer contractuel mais d’une indemnité pour occupation sans droit. Le montant, fixé ici au niveau de l’ancien loyer, est laissé à l’appréciation du juge qui peut le moduler. En l’espèce, le tribunal retient le même montant, ce qui sanctionne pleinement l’occupation illicite.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
