Tribunal judiciaire de Paris, le 10 février 2023, n°23/05652

Cour d’appel de Paris, 9 juillet 2025. Le litige oppose un syndicat de copropriétaires à l’occupant d’un lot transformé en quatre studettes entièrement équipées dans un immeuble d’habitation. Le règlement comporte une clause « Meublés » interdisant la transformation des appartements en chambres louées à des personnes distinctes, ne tolérant que des locations meublées par appartement entier, à titre exceptionnel et temporaire. Le tribunal judiciaire de Paris, le 10 février 2023, a ordonné la remise en état d’origine et a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice collectif. L’appelante a soutenu que la clause devait être réputée non écrite au regard des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, faute d’être justifiée par la destination de l’immeuble, et a contesté l’injonction de remise en état. L’intimé a sollicité la confirmation, l’extension des dépens et l’allocation de dommages et intérêts. Entre-temps, le lot a été vendu et les travaux de remise en état ont été effectués. La cour confirme le jugement, retient la licéité de la clause au regard de la destination de l’immeuble, constate la réalisation des travaux, rejette les dommages et intérêts et statue sur les frais. L’analyse porte d’abord sur le contrôle de la clause de destination et son application concrète, puis sur la valeur et la portée de la solution retenue.

I. La clause « Meublés » au prisme de la destination de l’immeuble

A. Les critères de contrôle posés par la loi de 1965

La cour rappelle la méthode imposée par la loi, qui articule liberté d’usage des parties privatives et restrictions justifiées par la destination. Elle cite d’abord la règle cardinale, en reprenant les termes du texte légal relayés par l’arrêt: « Aux termes de l’article 8 I 2ème alinéa de la même loi, ‘le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation’. » Le rappel du principe d’usage et de jouissance confirme l’angle d’appréciation retenu: « Il résulte de l’article 9 I de la même loi que ‘chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’. »

La démarche contentieuse se conforme à ce canevas. La cour prend appui sur les stipulations combinées du règlement, qui définissent la destination bourgeoise et l’exercice limité de certaines activités, pour apprécier la proportionnalité de la restriction. Elle souligne que la clause « Meublés » n’interdit pas toute location meublée, mais prohibe la division fonctionnelle d’un appartement en plusieurs unités destinées à des personnes distinctes, tolérant seulement des meublés par lots entiers, de manière exceptionnelle. Une telle clause ne vaut que si elle répond à une exigence objective de destination, laquelle s’apprécie in concreto par les caractères de l’immeuble et ses effets sur la vie collective. La cour accueille ce raisonnement, relevant que la restriction poursuit un objectif légitime rattaché au mode d’occupation voulu par le règlement.

La motivation opère une conciliation mesurée. L’arrêt note que l’édifice n’a rien de luxueux, mais que la destination bourgeoise suffit pour justifier une organisation résidentielle limitée, malgré l’absence de standing élevé. La transformation litigieuse, par l’intensification des usages, expose le voisinage à des contraintes accrues, incompatibles avec la destination déclarée. Cette lecture s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, qui admet des restrictions ciblées lorsqu’elles protègent la cohérence d’occupation et le confort normal des copropriétaires.

B. L’application concrète aux studettes et la sanction de remise en état

Le contrôle abstrait cède ensuite la place à l’analyse factuelle des aménagements. La cour s’appuie sur les constats techniques et l’architecture du lot. Elle retient l’argument clef suivant, tiré de l’adoption des motifs pertinents des premiers juges: « Les premiers juges ont exactement énoncé qu’une telle disposition du règlement de copropriété est tout à fait licite en ce qu’elle vise à éviter la multiplication du nombre des occupants, en interdisant un mode d’occupation qui n’est pas en harmonie avec celui dont l’immeuble fait l’objet. » Cette motivation articule le contrôle de destination avec une considération d’intensité d’occupation, décisive dans l’appréciation du trouble structurel causé par la division fonctionnelle en studettes.

La cour insiste sur la matérialité des nuisances, à partir d’éléments précis relevés dans la décision: « Les premiers jugement ont exactement relevé que l’appartement qui ne disposait, dans son état initial, que d’une cuisine et d’une salle de bain, est désormais doté de quatre douches, de quatre WC gravitaires et de quatre kitchenettes et que cette modification multiplie ainsi les sources de nuisances et leur fréquence, s’agissant des gênes sonores liées à l’utilisation nécessairement plus fréquente et répétitive des appareils sanitaires et de la machine à laver, puisque se superposent désormais des pièces à vivre et des pièces d’eau avec des pièces de nuit alors qu’initialement chacune était située l’une sous l’autre, et ce, dans une construction datant des années 1960 et par conséquent dotée d’une isolation phonique peu performante, tel que cela ressort des attestations établies par les copropriétaires voisins. » Le raisonnement conjugue donc la densification des usages, la nature des équipements ajoutés et les limites acoustiques d’un bâti ancien.

La sanction procède logiquement de cette qualification. La clause étant licite et violée, la remise en état d’origine s’impose comme réparation en nature la plus adéquate. La circonstance que les acquéreurs aient exécuté les travaux pendant l’instance d’appel n’emporte pas, à elle seule, réformation. La cour l’énonce sans détour: « Le fait que les travaux de remise en l’état d’origine aient été effectués, n’entraîne pas la réformation du jugement. » La solution ménage l’autorité du premier juge, tout en constatant l’extinction pratique des mesures ordonnées, désormais réalisées. Le dispositif confirme la condamnation, et prend acte de l’attestation de bonne fin.

II. Valeur et portée de la décision rendue

A. L’exigence du préjudice collectif et la charge de la preuve

Sur le terrain indemnitaire, l’arrêt opère une appréciation exigeante du préjudice collectif du syndicat. La cour reprend l’énoncé de principe retenu en première instance, afin d’en garantir la portée normative: « Comme l’a dit le tribunal, un syndicat des copropriétaires ne peut solliciter réparation du préjudice subi qu’à condition qu’il soit collectif, c’est-à-dire qu’il touche l’ensemble des copropriétaires, et qu’il soit ressenti de manière identique par chacun d’entre eux. » La qualification contrôle la nature du préjudice en cause et en fixe la mesure, en excluant les atteintes limitées à certains copropriétaires ou au seul personnel de l’immeuble.

Au vu des pièces, la démonstration échoue. Les attestations produites se révèlent trop peu nombreuses et trop situées pour caractériser un préjudice commun ressenti de manière identique. La cour conclut par une formule nette, au terme d’un examen des nuisances alléguées et des dégâts des eaux rapportés: « Les préjudices invoqués ne sont donc pas collectifs. » Le rejet de la demande de dommages et intérêts confirme, en pratique, l’impératif probatoire élevé pesant sur le syndicat lorsqu’il prétend agir pour un préjudice collectif. L’articulation entre la sanction en nature et la réparation pécuniaire se trouve clarifiée: la première demeure la voie normale en cas de violation d’une clause licite, la seconde requiert une preuve homogène et extensive du dommage.

Cette sévérité reste cohérente avec la logique de la loi de 1965. Elle garantit que l’action du syndicat, menée au nom du collectif, ne se substitue pas aux actions individuelles pour des troubles particuliers. La solution protège ainsi l’équilibre des rôles procéduraux en copropriété, sans restreindre la capacité du syndicat à obtenir des injonctions structurantes. Elle incite, enfin, à documenter très tôt les nuisances de manière systématique si une demande indemnitaire collective est envisagée.

B. Implications pratiques: gouvernement de l’immeuble, exécution et maîtrise des usages

L’arrêt confirme la latitude des règlements de copropriété pour encadrer finement l’usage des lots, à condition de rester arrimés à la destination. La cour rappelle le cadre procédural de son contrôle, qui justifie l’adoption des motifs pertinents du premier juge en l’absence d’éléments nouveaux décisifs: « Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation. » Cette position renforce la stabilité des solutions lorsque le débat se borne à reproduire des moyens déjà tranchés.

La sécurité des mesures ordonnées s’en trouve consolidée par la mention de l’exécution de droit. La cour souligne en effet: « L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande du syndicat relative à l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée. » La précision éclaire les suites procédurales et conforte l’effectivité des injonctions de remise en état, notamment lorsque les travaux ont été entrepris pendant l’instance.

La portée de la décision dépasse le cas d’espèce. Elle admet qu’un immeuble d’habitation, même dépourvu de standing, puisse, au titre de sa destination, s’opposer à la densification fonctionnelle des lots par création de studettes autonomes. Elle valide une restriction non pas sur la nature meublée de la location, mais sur la transformation structurelle génératrice d’accroissement d’occupation et de nuisances. Les syndics disposent ainsi d’un levier clair pour préserver la cohérence d’usage définie par le règlement, sous réserve d’une rédaction précise et proportionnée des clauses.

La ligne d’équilibre se dessine nettement. Les propriétaires conservent la liberté d’usage et de location par appartement entier, dans les limites fixées. Les transformations qui impliquent la multiplication des installations d’eau et l’autonomisation des unités doivent, quant à elles, être envisagées avec prudence, à la lumière des caractères du bâti et du règlement. La solution confirme, enfin, que la sanction la plus adaptée demeure la remise en état, tandis que l’indemnisation collective suppose une preuve rigoureuse de l’atteinte commune, tant dans son principe que dans son périmètre.