Tribunal judiciaire de Paris, le 11 mars 2025, n°25/03490

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, a rendu un jugement réputé contradictoire le 11 mars 2025. Il s’agissait d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Le juge a constaté la réunion des conditions de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du locataire, ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes. La décision soulève la question de l’application stricte des conditions procédurales de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notamment après sa réforme.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

L’acquisition des effets de la clause

Le juge rappelle le cadre légal issu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement a été signifié le 16 décembre 2024 pour une somme de 10 750 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Le juge constate donc que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 février 2025. Cette analyse confirme une application rigoureuse des délais légaux. La portée de cette décision est de rappeler le formalisme impératif entourant la résiliation de plein droit. Le bailleur doit respecter scrupuleusement les mentions obligatoires du commandement et le délai d’attente.

L’impossibilité d’octroyer des délais de paiement

Le juge examine ensuite les dispositions de l’article 24 V et VII de la même loi. Ces articles permettent au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause. Cette possibilité est strictement conditionnée. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Article 24 V). En l’espèce, le locataire n’a pas comparu à l’audience. Le juge relève que la nouvelle rédaction de l’article 24 VII a supprimé la possibilité pour le juge d’octroyer ces délais d’office. Par conséquent, les conditions de suspension ne sont pas remplies. Cette interprétation restrictive est conforme à une jurisprudence récente. « Or, l’octroi de délais de paiement est conditionné à la reprise du paiement du loyer courant, et il suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette locative » (Cour d’appel de Paris, le 28 mai 2025, n°24/15516). La valeur de ce point est de souligner le caractère facultatif et conditionnel des délais. Le locataire doit impérativement saisir le juge et démontrer sa capacité de paiement.

Les conséquences de la résiliation du bail

Les suites patrimoniales de l’expulsion

Suite à la résiliation, le juge statue sur les demandes pécuniaires du bailleur. Il condamne le locataire à payer une indemnité mensuelle d’occupation. Celle-ci est fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux. Il est également condamné au paiement de la somme de 12 550 euros au titre des loyers et charges arrêtés. Cette indemnité vise à réparer le préjudice lié à l’occupation indue du bien. La décision illustre le principe selon lequel l’obligation de payer survit à la résiliation du contrat. La portée est de rappeler que l’expulsion ne libère pas le locataire de ses dettes antérieures. Le bailleur peut ainsi obtenir réparation pour la période d’occupation illicite post-résiliation.

Le régime procédural de l’expulsion

Le juge ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef. Il fixe un délai de quinze jours pour libérer les lieux volontairement. À défaut, un commandement de quitter les lieux devra être signifié. L’expulsion pourra alors intervenir deux mois après ce commandement. Le juge refuse d’ordonner par avance l’enlèvement des meubles. Il estime que cette question relève des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Cette solution évite de statuer sur une situation hypothétique. La valeur de cette analyse est de respecter la spécialité des textes régissant les opérations matérielles d’expulsion. Elle garantit une exécution sereine et légale de la décision d’expulsion, en suivant la procédure dédiée.