Tribunal judiciaire de Paris, le 12 décembre 2024, n°24/06260

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant le 12 décembre 2024, examine une demande de fixation de créance dans le cadre d’une procédure collective. Le bailleur sollicite le paiement de loyers impayés par son locataire, une société en redressement judiciaire. La juridiction doit déterminer le point de départ du préavis de résiliation et le montant de la créance privilégiée. Elle fixe la créance à 17 472,76 euros avec intérêts et rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La détermination du point de départ du préavis de bail

Le juge retient la date de notification de l’intention de résilier. Le contrat stipulait un préavis de six mois, pouvant être déclenché par le locataire. La preuve de la volonté de résiliation est cruciale pour en faire courir le délai. En l’absence de courrier de résiliation explicite antérieur, le tribunal retient la date de mars 2024. « Il y a lieu de retenir cette date comme point de départ du préavis de 6 mois » (Motifs de la décision). Cette solution protège le bailleur en fixant une date certaine. Elle évite toute incertitude sur la durée effective de la relation locative. La charge de la preuve pèse ainsi sur la partie qui invoque la résiliation.

La fixation du montant de la créance privilégiée intègre le dépôt de garantie. Les loyers sont dus jusqu’à la fin du préavis, même si les locaux sont restitués avant. Le calcul opère une déduction du dépôt de garantie contractuel. « (11 mois x 1 861,16€) – 3 000€ = 17 472,76€ » (Motifs de la décision). Cette méthode respecte le principe de la continuation des obligations durant le préavis. Elle assure une indemnisation complète du bailleur pour la perte de loyer. La jurisprudence confirme ce principe de continuité du paiement. « Etant donné que le congé émane des locataires… ils sont redevables du montant du loyer et des charges équivalent à trois mois de préavis » (Tribunal judiciaire de Chartres, le 17 juin 2025, n°24/01130).

Le rejet des demandes accessoires fondé sur l’absence de faute

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est écartée. Le bailleur invoquait une résistance abusive de la part du locataire. Le juge exige la démonstration d’une faute et d’un préjudice distinct. « M. [Z] [X] ne démontrant pas la faute commise par la SARL ATRIUM CONCEPT, ni le préjudice indépendant du retard » (Motifs de la décision). Cette exigence stricte protège le débiteur en procédure collective. Elle évite l’aggravation de sa situation par des condamnations supplémentaires. L’intérêt moratoire suffit à réparer le préjudice lié au retard de paiement.

Les frais de procédure sont cependant mis à la charge du locataire défaillant. La créance postérieure née pour les besoins du litige est déclarée utile. La société est condamnée aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette solution assure une indemnisation partielle des frais d’avocat du bailleur. Elle maintient l’équilibre des procédures collectives en autorisant certaines condamnations. L’exécution provisoire est rappelée de droit pour assurer l’efficacité de la décision.

Cette décision illustre l’articulation du droit des baux et des procédures collectives. Elle précise les règles de preuve pour le départ du préavis en cas d’incertitude. La portée de l’arrêt est de sécuriser les bailleurs face à des résiliations ambiguës. La valeur réside dans le calcul concret de la créance, incluant la restitution anticipée. Elle confirme que l’absence de faute démontrée empêche toute condamnation pour abus.