Tribunal judiciaire de Paris, le 13 janvier 2026, n°25/00253

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant le 13 janvier 2026, a examiné une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une personne morale, a sollicité le constat de la résolution du contrat et le paiement des sommes dues. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge a accueilli la demande principale. Il a constaté la résiliation du bail et condamné les locataires au paiement d’une créance et à l’expulsion.

Le formalisme procédural préalable à l’action en résiliation

Le respect des conditions de saisine de la juridiction est strictement contrôlé. Le juge vérifie d’abord la régularité de la notification de l’assignation au représentant de l’État. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Cette condition, issue de la loi du 6 juillet 1989, est une garantie procédurale essentielle pour le locataire. Elle permet à l’autorité administrative de préparer un éventuel relogement dans des délais suffisants. Le juge contrôle ensuite l’obligation de saisine préalable d’une commission de conciliation. Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 30 septembre 2024. Cette saisine intervient deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à la loi. Ce formalisme constitue un filtre procédural visant à favoriser une solution amiable. Son strict respect conditionne la recevabilité de l’action en justice intentée par le bailleur.

Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire légale

Le régime de la clause résolutoire en matière de baux d’habitation est d’ordre public. Le juge rappelle le principe légal encadrant les clauses résolutoires de plein droit. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce texte impose un délai de grâce obligatoire après un commandement infructueux. Il s’applique de plein droit, indépendamment des stipulations contractuelles. Le juge procède ensuite à l’application de ce régime aux faits de l’espèce. Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers. Le commandement de payer est demeuré sans effet au terme du délai de deux mois imparti par la loi. La résiliation est donc constatée à la date d’expiration de ce délai légal. Ce mécanisme protège le locataire contre une rupture trop brutale du contrat pour un incident de paiement.

La conséquence principale de la résiliation : l’obligation de libérer les lieux

La résiliation du bail emporte l’obligation pour l’occupant de quitter les lieux. Le jugement constate d’abord que les anciens locataires sont désormais sans titre d’occupation. Il constate que depuis cette date, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du dit logement. Cette qualification juridique fonde la suite des décisions du juge concernant l’expulsion. Le juge organise ensuite les modalités pratiques de la libération des lieux. Il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique. L’expulsion est prononcée, mais son exécution est subordonnée à un nouveau commandement et à un délai de deux mois. Ce délai supplémentaire vise à laisser une ultime possibilité de quitter les lieux sans intervention forcée. La décision prévoit également le sort des meubles laissés sur place conformément au code des procédures civiles d’exécution.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation et les frais de procédure

La résiliation n’éteint pas les obligations pécuniaires nées du contrat. Le juge condamne d’abord au paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation. Il condamne les défendeurs à payer au bailleur la somme de 5242,17 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés. Cette condamnation inclut les sommes dues avant le constat de résiliation du bail. Il fixe ensuite le montant de l’indemnité d’occupation due après la résiliation. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable, augmenté des charges. Cette indemnité, distincte du loyer, est due jusqu’à la remise effective des clés. Le juge statue enfin sur la prise en charge des frais de procédure. Il convient de condamner les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation. Les frais de commissaire de justice sont intégrés aux dépens, conformément à la procédure civile. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée, le bailleur n’étant pas représenté par un avocat.