Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°24/54326

Rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un différend entre bailleresse commerciale et locataire quant à l’exécution d’un bail statutaire. Un bail commercial a été conclu le 17 mars 2023 pour six années, assorti d’un loyer annuel de 62 200 euros hors taxes payable trimestriellement et d’avance. Après un commandement de payer du 10 avril 2024, demeuré sans effet dans le mois, la locataire n’a pas apuré sa dette locative.

La bailleresse a assigné en référé le 11 juin 2024, sollicitant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision actualisée à 108 659,18 euros, une indemnité d’occupation et des frais. La locataire a contesté le décompte, demandé des délais sur vingt-quatre mois avec suspension de la clause, et invoqué une perte d’exploitation. La question portait sur le jeu de la clause résolutoire et sur l’octroi de délais au regard de l’article L. 145-41, ainsi que sur la provision de l’article 835. Le juge constate l’acquisition de la clause au 10 mai 2024, refuse les délais, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation, et accorde la provision demandée.

I. L’office du juge des référés et le jeu de la clause résolutoire

A. Absence d’urgence et base légale

La décision rappelle d’abord, en des termes nets, le cadre de l’office en référé: « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » Cette affirmation réaffirme l’autonomie de la voie de référé pour constater un effet légalement attaché à une clause non équivoque.

Elle cite ensuite le texte déterminant: « L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Ce rappel éclaire la temporalité stricte conduisant à l’anéantissement du bail par le seul jeu de la clause.

Il est ajouté: « Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. » Ce cadrage circonscrit l’examen au périmètre de l’évidence et écarte les débats de fond sur l’économie contractuelle.

B. Constat d’acquisition et effets pratiques

Ces conditions réunies, la juridiction retient sans détour: « Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mai 2024. » La date découle mécaniquement du délai d’un mois suivant le commandement demeuré infructueux.

Elle en tire les effets usuels, en privilégiant des mesures proportionnées: « L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. » Le refus d’astreinte reflète l’idée qu’une expulsion exécutée suffit à assurer l’effectivité sans sanction pécuniaire additionnelle.

Le juge qualifie ensuite la situation née de la résiliation: « La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. » Le niveau de l’indemnité, aligné sur le loyer, traduit une approche conservatoire, lisible et aisément liquidable.

II. Valeur et portée de la solution

A. Suspension de la clause et délais: rigueur du contrôle

Le texte applicable est rappelé en des termes précis: « Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » L’ordonnance applique strictement ces prérogatives, mais retient l’absence de perspectives crédibles d’apurement.

Elle relève l’absence de versement depuis plus d’un an, l’existence de délais de fait déjà importants, et l’insuffisance manifeste des ressources alléguées. Dans ces conditions, la suspension aurait vidé la clause de sa substance, faute d’un plan d’apurement immédiat, sérieux et financé.

La solution s’inscrit dans une pratique exigeant, pour accorder des délais, des acomptes initiaux, des garanties concrètes et une trajectoire d’apurement crédible. Le pouvoir d’appréciation est exercé avec rigueur, mais de façon cohérente avec l’objectif de sécurité contractuelle.

B. Provision et contestation sérieuse: exigence probatoire

Le juge fonde l’allocation provisionnelle sur un texte clair: « Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Il vérifie ensuite l’absence de contestation sérieuse, condition cardinale de la mesure.

Les pièces invoquées sur des désordres d’humidité, consistant en échanges, convocation à expertise ancienne et constat de moisissures, ne démontrent ni impossibilité d’exploitation ni blocage d’activité. L’absence d’éléments financiers probants ôte toute portée à l’exception d’inexécution, qui ne saurait, en référé, faire naître une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement.

Le standard retenu confirme qu’une contestation sérieuse suppose des preuves circonstanciées et un lien causal établi entre désordres et inexécution. L’ordonnance rappelle enfin que « L’exécution provisoire est de droit », ce qui renforce l’effectivité immédiate des mesures d’expulsion et de recouvrement.

Cette solution incite les preneurs en difficulté à produire un plan de trésorerie crédible, des acomptes immédiats et des garanties, voire à saisir le juge du fond pour expertise contradictoire. Elle conforte, pour les bailleurs, l’usage du référé lorsque la dette locative est objectivée, peu contestable et documentée.