Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°25/00439

Par un jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juin 2025, la juridiction tranche un litige de recouvrement de charges de copropriété, nourri par des anomalies alléguées dans la répartition des consommations d’eau et par des débats relatifs à la prescription et aux frais de recouvrement. Les faits tiennent à un arriéré constitué à compter du 1er octobre 2019, sur fond de réclamations anciennes concernant l’eau, partiellement régularisées pour 2020 et 2021. La demanderesse sollicite le paiement des charges et des frais de recouvrement, tandis que la copropriétaire conteste les montants liés à l’eau, invoque la prescription différée, et soutient qu’un paiement assorti d’une mention de solde de tout compte aurait été accepté.

La procédure, engagée en décembre 2024, a conduit la demanderesse à actualiser la créance en avril 2025, en intégrant des frais de recouvrement fondés sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La défenderesse, comparante, demande le rejet des prétentions et des dommages-intérêts. La question de droit porte sur la preuve et l’exigibilité des charges, la qualification de la contestation des consommations antérieures en répétition de l’indu et son régime de prescription, ainsi que sur l’étendue des « frais nécessaires » transférables au débiteur défaillant. La juridiction retient partiellement la créance, écarte des frais non justifiés, refuse l’effet libératoire du chèque, et alloue un faible montant de réparation morale.

I. Preuve de la créance et maîtrise du poste “eau”

A. Exigibilité des charges et exigences probatoires
La décision s’inscrit dans l’orthodoxie de la loi du 10 juillet 1965 et du décret de 1967, en rappelant l’office du syndicat dans l’établissement de la dette de charges. Le tribunal souligne qu’« il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité », et précise les pièces attendues pour caractériser l’exigibilité. Le rappel selon lequel « le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat » fixe clairement le périmètre probatoire utile.

L’exigibilité provisoire des appels est également rappelée avec netteté, la juridiction relevant que « les appels provisionnels […] constituent une créance certaine, liquide et exigible », puis que « le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs ». En alignant la démonstration sur les procès-verbaux d’approbation des comptes, les budgets prévisionnels, les décomptes annuels et individuels, le tribunal valide la dette en tant que telle, mais retranche ce qui n’est pas dû, notamment ce qui n’est pas suffisamment justifié au titre d’un exercice précis.

B. Répétition de l’indu et contrôle des consommations
La juridiction qualifie, avec exactitude, la demande de déduction des consommations antérieures à octobre 2019 en répétition de l’indu, puis en fixe le régime. Elle rappelle que « l’action en répétition de l’indu se prescrit, quelle que soit la source du paiement indu, selon le délai de droit commun », et que « le point de départ du délai de prescription est l’événement faisant naître l’indu, est donc, en principe, le paiement ». L’application conduit à juger prescrites les réclamations antérieures, le dernier paiement pertinent ayant soldé le compte en 2019.

Pour le reste, le juge opère un contrôle concret des volumes et des montants. Il admet la facturation 2019 en l’absence d’élément contraire probant, constate la correction opérée en 2022 pour 2020, puis invalide l’imputation 2021 faute de justificatifs sérieux, en relevant l’incohérence d’une consommation exceptionnelle isolée. Il s’ensuit un retranchement de 2 502,08 euros et l’exclusion du poste de 1 595,53 euros de frais, la juridiction arrêtant que « la créance de ce dernier n’est donc parfaitement établie qu’à hauteur de 8000,75 – 2502,08 – 1595,53 euros = 3903,14 euros ». La solution articule ainsi exigence probatoire, orthodoxie de l’exigibilité et purge des anomalies matérielles.

II. Encadrement des frais et traitement des demandes accessoires

A. Frais “nécessaires” au sens de l’article 10-1
Le tribunal rappelle que la liste de l’article 10-1 « n’est pas limitative », mais que « les frais réclamés [doivent] toutefois être justifiés ». Il ajoute que les frais ne sont « nécessaires » que s’ils « ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». Dans cette logique, la décision tranche que « les honoraires de l’avocat de la copropriété […] ne constituent pas de tels frais », car leur indemnisation relève de l’article 700 du code de procédure civile.

L’examen des pièces révèle l’absence de justificatifs pour la plupart des actes allégués, sauf une mise en demeure par avocat. La juridiction limite alors les frais récupérables et affirme, de manière nette, que « seule la somme de 120 euros sera accordée au titre des frais nécessaires ». La solution, de portée pratique, sécurise le périmètre des charges récupérables et distingue clairement ce qui relève de la gestion courante, du contentieux, et du recouvrement effectif et prouvé.

B. Intérêts, dommages-intérêts et solde de tout compte
Sur les intérêts, la solution demeure classique, en retenant le point de départ à la mise en demeure réceptionnée. Sur les dommages-intérêts sollicités par le créancier, le tribunal estime que « la réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée » et en déduit qu’« il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts ». La bonne foi étant présumée, l’absence de preuve d’une mauvaise foi autonome ferme logiquement cette voie.

La décision traite enfin l’argument du paiement conditionné. Elle écarte l’effet libératoire du chèque mentionné comme solde de tout compte, en rappelant qu’« [l’]encaissement du chèque […] ne [peut] être considéré comme une manifestation de la volonté du syndicat des copropriétaires de renoncer à sa créance ». L’analyse, fondée sur l’exigence d’un accord de volontés, neutralise les tentatives unilatérales de solde. Par symétrie, la juridiction reconnaît un préjudice moral limité, en raison d’erreurs entre 2020 et 2022 et des diligences imposées, et alloue une indemnité modeste, cohérente avec la rectification partielle déjà intervenue.

La cohérence d’ensemble conjugue orthodoxie des sources, contrôle probatoire précis, et juste proportion des accessoires. Le jugement consolide la discipline de la preuve en matière de charges, stabilise le traitement des consommations atypiques, et clarifie l’articulation des frais de recouvrement et des prétentions indemnitaires.