Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu une décision le 15 mars 2024. Cette décision concerne le décès d’une locataire et la demande de transfert de bail formulée par ses enfants. Ces derniers occupaient les lieux sans l’accord du bailleur, qui a contesté leur droit au transfert. La question principale était de savoir si les conditions légales du transfert étaient remplies. Le juge a rejeté la demande des enfants et a prononcé leur expulsion.

La condition probatoire de la cohabitation préalable

Le droit au transfert du bail est subordonné à des conditions strictes de cohabitation. Les demandeurs doivent prouver avoir vécu avec le locataire défunt durant une période déterminée. En l’espèce, les enfants ont produit des attestations et une déclaration fiscale. Le juge a estimé que ces éléments étaient insuffisants pour établir la preuve requise. « ces éléments ne sont pas suffisants pour établir leur cohabitation avec leur mère un an précédant son décès » (Tribunal judiciaire de Paris, le 15 mars 2024, n°22/09970). La portée de cette exigence est donc rigoureuse et interprétée restrictivement. La charge de la preuve incombe entièrement aux demandeurs du transfert. Toute incertitude sur la durée effective de la cohabitation leur est préjudiciable.

La sanction du défaut de preuve : résiliation et expulsion

L’absence de preuve suffisante entraîne des conséquences juridiques graves pour les occupants. Ne remplissant pas les conditions légales, ils sont privés de tout titre à occuper les logement. Le juge les qualifie ainsi d’occupants sans droit ni titre. Cette qualification justifie la résiliation de plein droit du bail à la date du décès. « A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 15 mars 2024, n°22/09970). La décision ordonne par conséquent l’expulsion des lieux. Elle condamne également les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est calculée sur la base du loyer courant depuis le décès. La valeur de la solution protège ainsi les droits patrimoniaux du bailleur. Elle rappelle la nécessité d’un titre juridique certain pour occuper un bien d’autrui.