Tribunal judiciaire de Paris, le 15 mars 2025, n°25/04617

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par décision réputée contradictoire, a rendu une ordonnance le 15 mars 2025. Le bailleur a assigné le locataire en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion pour défaut de paiement des loyers. Le juge devait se prononcer sur la résiliation du bail et ses conséquences. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement de diverses sommes.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

Les conditions de forme de la procédure ont été strictement respectées. Le commandement de payer a reproduit la clause résolutoire et les textes applicables. Il a été dûment dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département deux mois avant l’audience. Ces formalités substantielles conditionnent la validité de la procédure de résiliation. Leur accomplissement scrupuleux assure la sécurité juridique de l’opération.

L’absence de réaction du locataire a entraîné la résiliation de plein droit. « La partie défenderesse n’ayant ni réglé l’intégralité de la dette, ni sollicité des délais après la délivrance du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit, deux mois après sa délivrance » (Motifs de la décision). Le mécanisme est automatique dès lors que le locataire ne prend aucune initiative dans le délai légal. Cette solution consacre une approche objective de l’acquisition de la clause, fondée sur le comportement du débiteur.

Les conséquences patrimoniales de l’occupation sans titre

Le locataire est condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et des arriérés. L’indemnité est fixée au montant du loyer mensuel indexé et des charges. « Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi » (Motifs de la décision). Cette assimilation préserve les intérêts du bailleur pendant la période d’occupation illicite. Elle évite toute décote injustifiée et maintient l’équilibre contractuel initial.

La décision ordonne également le paiement des sommes dues et la capitalisation des intérêts. Le locataire doit payer un arriéré de 2800 euros. « Les intérêts moratoires dus pour une année entière étant capitalisés à compter du 4 avril 2025 » (Dispositif). Cette capitalisation annuelle est permise par l’article 1343-2 du Code civil. Elle constitue une mesure dissuasive contre les retards de paiement. Elle compense pleinement le préjudice subi par le créancier du fait de la privation de fonds.

Cette décision illustre la sévérité du régime des clauses résolutoires en matière de bail d’habitation. La procédure, bien que protectrice des formalités, conduit à une résiliation automatique en cas d’inaction du locataire. La jurisprudence rappelle toutefois que le juge doit vérifier le bien-fondé d’une éventuelle exception d’inexécution. « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire (…) le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » (Cass. Troisième chambre civile, le 5 mars 2026, n°24-15.820). Cette vérification est une obligation pour le juge saisi d’une telle demande. « En se déterminant ainsi, sans rechercher (…) si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution (…) la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cour d’appel de Paris, le 27 février 2024, n°22/00899). Le défaut de cette recherche vicie la décision rendue. Le locataire dispose donc d’un moyen de défense substantiel à opposer à la résiliation. La présente ordonnance, rendue en l’absence d’une telle exception, en démontre les conséquences pratiques.