Tribunal judiciaire de Paris, le 16 juin 2025, n°25/05204

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 16 juin 2025, examine une demande en expulsion formée par un gestionnaire de logement-foyer. L’occupant est demeuré dans les lieux malgré des impayés persistants. La juridiction doit se prononcer sur la résiliation du contrat et les modalités de l’expulsion. Elle constate la résolution du contrat pour impayés mais rejette la suppression du délai légal de deux mois avant expulsion.

La mise en œuvre de la clause résolutoire dans un logement-foyer

Le régime spécifique des logements-foyers encadre strictement la résiliation. Le juge rappelle que la législation de 1989 sur les baux d’habitation ne s’applique pas. Le contrat est régi par le code de la construction et de l’habitation. La résiliation pour impayé n’est possible que sous des conditions précises énoncées par les textes.

L’acquisition de la clause résolutoire respecte ici les formalités légales. Le contrat prévoyait une clause résolutoire et une mise en demeure a été délivrée. « La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet » (article 1225 du code civil). La gestionnaire a fait délivrer deux commandements de payer demeurés infructueux. Le défaut de paiement porte sur une somme correspondant à au moins trois termes mensuels. « Il ressort du décompte produit que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti ». La résiliation de plein droit est donc constatée à une date certaine.

Cette décision confirme la rigueur procédurale requise pour résilier un contrat de logement-foyer. Elle aligne la jurisprudence sur les exigences du droit commun des contrats. La référence expresse à la clause dans la mise en demeure est une condition de validité essentielle. Le juge vérifie scrupuleusement le respect du cadre légal protecteur. La situation est distinguée d’un bail classique soumis à un régime plus favorable.

Le rejet de la suppression du délai d’expulsion et ses conséquences

La gestionnaire demandait la suppression du délai de deux mois prévu par la loi. Le juge examine les conditions restrictives posées par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai ne peut être écarté qu’en cas de mauvaise foi ou d’entrée par voie de fait. Aucun de ces éléments n’est caractérisé en l’espèce.

Les conditions légales pour supprimer le délai de grâce ne sont pas remplies. « M. [N] [R] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention ». La demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi du défendeur. Aucune solution de relogement ne lui a été proposée. « Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée ». Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux devra donc être observé.

Ce refus souligne le caractère exceptionnel de la suppression du délai de grâce. Il rappelle que l’occupation initialement régulière exclut la présomption de mauvaise foi. Cette solution est cohérente avec une jurisprudence antérieure. « Il y aura lieu d’observer le délai de deux mois avant expulsion prévu par l’article L412-1 » (Tribunal judiciaire de Paris, le 18 novembre 2024, n°24/07372). Le juge protège ainsi l’occupant contre une expulsion immédiate. La gestionnaire devra patienter deux mois après un nouveau commandement.

L’occupation post-résiliation génère une indemnité compensatoire due jusqu’à la libération. Le montant est fixé à la valeur de la dernière redevance. Cette condamnation répare le préjudice lié à la privation de jouissance. Elle constitue une dette de jouissance équitable pour les locaux indûment occupés. Le juge statue ainsi en équité sur les frais irrépétibles. La décision assure un équilibre entre les droits du propriétaire et la protection de l’occupant.