Tribunal judiciaire de Paris, le 19 juin 2025, n°24/00004

Par un jugement du tribunal judiciaire de Paris, juge de l’expropriation, rendu le 19 juin 2025, la juridiction fixe les indemnités consécutives à l’expropriation de parties communes. L’opération, déclarée d’utilité publique en 2019, concerne une parcelle comportant des boxes et une allée, incluant une ancienne loge de gardien et un local de lavage. L’expropriant a proposé une indemnité distincte pour ces deux locaux. Le syndicat des copropriétaires a revendiqué une valorisation globale, intégrant une « valeur de terrain après abattement pour occupation », à un niveau très supérieur. Après transport et audience, une note postérieure a été écartée, le juge rappelant qu’« aucune note en délibéré n’a été autorisée » au sens de l’article 445 du code de procédure civile.

La décision tranche d’abord la date de référence de l’évaluation puis l’assiette indemnisable des parties communes. Sur la date, la juridiction souligne que « Il est constant que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme ». Elle en déduit que « La date de référence à prendre en compte est donc le 20 novembre 2024 ». Sur l’assiette, le juge constate que « les parties communes font déjà l’objet d’une indemnisation lot par lot auprès de chaque copropriétaire de l’ensemble immobilier concerné au titre de l’expropriation des parties privatives » et en conclut que « le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer une quelconque indemnisation à ce titre ». Le quantum est ensuite fixé par comparaison. Pour la loge, « il convient d’évaluer la valeur vénale du m² à 5.500 euros, soit une indemnité principale de 220.000 euros ». Pour le local de lavage, assimilé à un box, « la valeur de la station de lavage sera fixée de façon unitaire à la somme de 26.500 euros ». S’ajoutent l’indemnité de remploi, selon le barème usuel, et la réparation d’un an de loyers, la juridiction rappelant que « La perte des loyers consécutive à l’expropriation constitue un préjudice direct, matériel et certain ».

I. La date de référence et l’assiette de l’indemnisation des parties communes

A. La référence L. 213-4 a) écarte la date de la déclaration d’utilité publique

Le juge articule l’évaluation autour des textes de l’expropriation et de l’urbanisme, afin d’identifier la date pertinente de référence. Le rappel de principe de l’article L. 322-1 irrigue la méthode, selon lequel « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ». L’articulation avec le droit de préemption impose toutefois une date de référence propre, strictement encadrée par l’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme.

La juridiction retient sans ambiguïté que « Il est constant que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme ». L’option retenue s’impose lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date pivot étant celle du plus récent acte rendant opposables les évolutions du plan local d’urbanisme. La solution se justifie par une exigence d’objectivation de l’environnement réglementaire, afin de prévenir toute anticipation spéculative liée à la seule publication de la déclaration d’utilité publique.

La conséquence concrete est nette, avec l’énoncé suivant : « La date de référence à prendre en compte est donc le 20 novembre 2024 ». Ce choix réduit mécaniquement la portée de certains éléments contemporains de la DUP et stabilise l’assiette des comparaisons. L’office du juge demeure conforme au principe selon lequel la valeur s’apprécie au plus près de la réalité normative applicable, sans surévaluer le bien par des paramètres non retenus par le code de l’urbanisme. Cette détermination anticipe le contrôle sur la pertinence des termes de comparaison, en cohérence avec l’exigence d’une indemnité réparable « intégralement » au sens de l’article L. 321-1, qui rappelle que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

B. L’exclusion d’une double indemnisation des parties communes au regard de l’article L. 221-2

Le différend portait aussi sur l’assiette indemnisable des parties communes, au risque d’une duplication au profit du syndicat parallèlement aux copropriétaires. La juridiction rappelle d’abord la structure procédurale de l’article L. 221-2, qui distingue l’expropriation lot par lot et celle portant « uniquement sur des parties communes ». Le texte énonce que « Lorsque l’expropriation porte uniquement sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers ».

Partant, le juge relève que, dans l’espèce, « les parties communes font déjà l’objet d’une indemnisation lot par lot auprès de chaque copropriétaire de l’ensemble immobilier concerné au titre de l’expropriation des parties privatives ». La conséquence est logiquement déduite : « le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer une quelconque indemnisation à ce titre ». L’éviction de la demande de « valeur de terrain après abattement pour occupation » prévient ainsi une double indemnisation prohibée, tout en ménageant l’examen des postes individualisés offerts par l’expropriant. Le juge n’outrepasse pas les demandes, rappelant le principe dispositif de l’article 5 du code de procédure civile, et statue dans la limite des prétentions sur la loge et le local de lavage.

La portée pratique est importante pour la copropriété expropriée. L’unité de l’indemnisation relative aux quotes-parts demeure du ressort des copropriétaires, tandis que le syndicat ne peut prétendre qu’aux postes propres aux parties communes identifiées et offerts ou demandés, ce qui éclaire l’examen du quantum.

II. La méthode de valorisation et le traitement des préjudices accessoires

A. L’évaluation de la loge par comparaison, ajustée à l’état et à l’emplacement

La juridiction retient une méthode par comparaison, admise par les parties, en mobilisant des ventes récentes locales en rez-de-chaussée. Elle fonde l’analyse sur la surface de 40 m², l’emplacement favorable et l’état de vétusté, ainsi que la proximité des transports et commerces. L’approche est contextualisée et s’inscrit dans la logique de l’article L. 321-2, qui permet des « indemnités distinctes » selon les titres et postes indemnitaires.

Le raisonnement se cristallise dans l’énoncé selon lequel « il convient d’évaluer la valeur vénale du m² à 5.500 euros, soit une indemnité principale de 220.000 euros ». La motivation, nourrie par la pertinence des comparables, écarte des termes moins adéquats produits par l’exproprié, qui ne caractérisaient pas le même niveau, ni la même position dans l’immeuble. Le juge circonscrit le périmètre utile des références, ce qui renforce la sécurité de la valorisation et prévient la surévaluation.

La solution reflète l’exigence d’un juste équilibre entre l’intégralité du préjudice exproprié et la réalité du marché au jour de référence. Elle s’accorde avec l’objectif de réparation intégrale, réaffirmé par l’article L. 321-1, « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain », sans s’écarter de la cohérence du marché local. Elle illustre le rôle de filtre du juge, qui apprécie la comparabilité réelle plus que l’étiquette des ventes.

B. Le barème de remploi et l’indemnisation d’un an de loyers au titre du préjudice certain

Pour le remploi, la juridiction entérine la pratique du barème régressif, adoptée par les parties, et en donne le principe : « S’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon barème régressif sur lequel les parties s’accordent ». Le calcul est détaillé par tranches, afin d’assurer la couverture efficace des frais liés à l’acquisition de remplacement. Cette méthode, bien que prétorienne, s’est imposée par sa prévisibilité et sa simplicité, ce qui favorise l’acceptabilité de la décision.

S’agissant du local de lavage, la juridiction retient son usage effectif de box, privilégie des comparables homogènes et conclut que « la valeur de la station de lavage sera fixée de façon unitaire à la somme de 26.500 euros ». L’écartement des références d’appartements est justifié par l’objet loué et sa destination, ce qui sécurise la transposabilité des prix. La cohérence interne du raisonnement renforce la robustesse probatoire des termes produits par le commissaire du gouvernement.

Enfin, l’indemnisation locative est accordée pour une année, au titre d’un préjudice direct, certain et matériel. Le juge rappelle à juste titre que « La perte des loyers consécutive à l’expropriation constitue un préjudice direct, matériel et certain ». La réparation forfaitaire d’une année concilie l’exigence d’équité et la prévisibilité des flux, sans alourdir la charge de preuve au-delà du raisonnable. L’accessoire suit l’instance, avec l’allocation de frais irrépétibles et la condamnation aux dépens, tandis que l’instance est immédiatement efficace, la juridiction rappelant que « En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter ».