Le tribunal judiciaire de Paris, juge de l’expropriation, 19 juin 2025, statue sur l’indemnité due pour l’expropriation d’un box en copropriété, dans le cadre d’une opération culturelle déclarée d’utilité publique. Le bien, visité lors d’un transport judiciaire, est décrit comme « pouvant accueillir 1 voiture », avec « électricité [qui] fonctionne » et d’un « bon état général ». L’expropriant a proposé 20.800 euros, le commissaire du gouvernement a évalué 24.100 euros, les expropriés ont demandé 30.000 euros et une indemnité de remploi. La question posée portait sur la date de référence applicable et la méthode d’évaluation par comparaison, au regard de ventes récentes pertinentes. La juridiction retient la date du 4 juillet 2023, fixe l’indemnité principale à 24.500 euros, l’indemnité de remploi à 3.450 euros, soit un total de 27.950 euros, condamne l’expropriant aux dépens et applique l’exécution provisoire.
I – Le raisonnement d’évaluation retenu par le juge
A – La détermination de la date de référence et le cadre normatif
La décision s’inscrit dans les fondements classiques du droit des biens et des libertés. Sont rappelés le protocole additionnel n° 1 à la Convention, selon lequel « nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique », ainsi que l’article 17 de la Déclaration affirmant qu’une privation suppose « une juste et préalable indemnité ». Sont également cités les articles 544 et 545 du code civil, consacrant l’absolutisme relatif du droit de propriété et la nécessité d’une cause d’utilité publique.
Le juge cadre ensuite la temporalité de l’évaluation par l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, qui prévoit que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ». En matière de biens soumis au droit de préemption, l’articulation avec le code de l’urbanisme conduit à l’application de « la date (…) prévue au a de l’article L. 213-4 », soit la date d’opposabilité du document d’urbanisme délimitant la zone. Constatant que le bien est couvert par un plan local d’urbanisme récent et soumis au droit de préemption urbain, la juridiction retient que « la date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023 ». Le cadre légal est ainsi correctement mobilisé pour verrouiller la neutralité temporelle de la comparaison.
B – La méthode par comparaison, les termes retenus et la valorisation concrète
Le juge prend appui sur l’article L. 321-1, aux termes duquel « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Il rappelle également l’article L. 322-8, selon lequel « le juge tient compte (…) des accords intervenus (…) et les prend pour base » sous conditions. En l’espèce, « les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison ». La motivation recense des ventes pertinentes dans le même immeuble et dans le voisinage immédiat, récentes, homogènes en superficie, et comprises dans une fourchette de 18.000 à 30.000 euros.
La décision souligne la valeur probante d’un terme de 2022 portant sur un lot comparable, et la cohérence d’autres termes de 2021 à 2024 dans le secteur. La visite du bien emporte une appréciation qualitative décisive. Le procès-verbal note un « bon état général », un accès de plain-pied par la rue, une « électricité [qui] fonctionne », et un emplacement favorable, proche des transports et des axes. De ces éléments concrets, le juge déduit qu’ils « doivent conduire à revaloriser le bien à la hausse, sur la base de la valeur unitaire haute ». La conséquence découle logiquement de l’ensemble des termes et de la spécificité d’accès: « l’indemnité principale sera fixée à la somme de 24.500 euros ». La cohérence interne apparaît robuste, l’échelle de prix adoptée étant précisément adossée aux transactions les plus proches.
II – La valeur et la portée de la solution
A – Une solution juridiquement mesurée et conforme à l’exigence de juste indemnité
La juridiction conjugue les impératifs du plein dédommagement et le respect des repères du marché. En citant l’article L. 321-1, elle insiste sur la réparation du « préjudice direct, matériel et certain », sans surcompensation spéculative. La méthode par comparaison, acceptée contradictoirement, assure l’objectivation des valeurs, tandis que l’examen in concreto, adossé au transport, autorise un ajustement qualitatif, fidèle au principe d’équivalence.
La détermination de la date de référence, calée sur « la date (…) prévue au a de l’article L. 213-4 », verrouille l’étanchéité aux évolutions postérieures non pertinentes. L’adossement à des termes récents et géographiquement proches renforce la fiabilité de la valorisation de ce type de lot. La juridiction complète l’économie de l’indemnisation par l’indemnité de remploi, calculée selon le barème régressif expressément rappelé, dont le résultat est synthétisé sans ambiguïté: « Total : 3.450 euros ». L’articulation des chefs d’indemnité respecte ainsi l’économie des textes et l’équité procédurale.
B – Portée pratique pour l’indemnisation des boxes urbains et sécurité des évaluations
La décision conforte une pratique désormais stabilisée pour les emplacements de stationnement en tissu urbain dense. L’ancrage dans des termes situés dans le même immeuble, complétés par des ventes de voisinage très récentes, esquisse une hiérarchie lisible des valeurs, rationnalisée par la prise en compte des atouts qualitatifs. L’accès direct depuis la rue, le bon état et la disponibilité de l’électricité justifient une préférence pour la borne haute de la fourchette retenue, à rebours d’une application mécanique de la moyenne arithmétique.
Une telle démarche, fondée sur des indices concrets et contradictoirement débattus, est transposable aux litiges analogues. Elle sécurise la négociation amiable comme l’office du juge en cas de désaccord résiduel, en particulier lorsque les termes internes à l’immeuble existent. La décision rappelle encore l’économie procédurale de la première instance, en consacrant que « l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter ». Ce rappel incite à la diligence dans le versement des indemnités, tout en consolidant la prévisibilité de l’évaluation des boxes urbains dans un environnement de marché mouvant.
