Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 19 mars 2025. Il s’agissait d’une demande de résiliation d’un contrat de résidence pour défaut de paiement et d’expulsion de l’occupant. Le juge a constaté la résiliation de plein droit et autorisé l’expulsion, tout en accordant un délai et en fixant une indemnité d’occupation.
Le régime de la clause résolutoire de plein droit
Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire. La défaillance du résident à exécuter le commandement de payer entraîne la résiliation automatique. « La résiliation du contrat est acquise de plein droit un mois après l’expiration de ce délai, soit le 13 janvier 2025, ce que le tribunal constatera. » (Motifs de la décision). Cette application stricte consacre la force obligatoire du contrat et de ses clauses. Elle rejoint une solution antérieure qui rappelait qu’ »Aucune disposition n’autorise le juge à suspendre les effets d’une telle clause résolutoire. » (Tribunal judiciaire de Lille, le 12 mai 2025, n°24/08273). La portée est de limiter le pouvoir modérateur du juge face à une clause claire.
L’expulsion est ensuite ordonnée mais tempérée par un délai. Le juge rejette la demande de suppression de tout délai comme excessive. « Un délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux sera fixé » (Motifs de la décision). Ce délai est conforme aux exigences procédurales protectrices. « Il y aura lieu d’observer le délai de deux mois avant expulsion prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 18 novembre 2024, n°24/07372). La valeur est d’assurer une exécution équilibrée des décisions de justice.
Les conséquences pécuniaires de l’occupation sans titre
Le juge fixe une indemnité d’occupation provisionnelle. Son montant est calqué sur l’ancienne redevance contractuelle. « Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui de la redevance et accessoires » (Motifs de la décision). Cette solution préserve les intérêts du bailleur sans enrichissement de l’occupant. Elle évite une discussion complexe sur la valeur marchande du bien durant la procédure. La portée est de simplifier l’évaluation tout en étant équitable pour les deux parties.
Les autres condamnations pécuniaires sont précisément liquidées. L’arriéré est accordé avec intérêts légaux et capitalisation. « La capitalisation des intérêts qui est sollicitée doit être ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil » (Motifs de la décision). Les dépens sont mis à la charge du résident, mais les frais irrépétibles restent à la charge du demandeur. Cette répartition distingue les frais nécessaires de l’instance des autres débours. La décision assure ainsi une réparation intégrale mais non punitive des préjudices subis.
