Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a rendu sa décision le 2 mai 2025. Il s’agissait d’une action en constatation de résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et en paiement. Le juge a examiné la recevabilité de la demande puis le fond du litige, articulant la rigueur procédurale avec une possibilité de régularisation.
La sanction procédurale des délais de saisine
Le juge vérifie d’abord le strict respect des conditions de recevabilité de l’action. Il rappelle l’obligation de saisine préalable de la commission dédiée pour les bailleurs personnes morales. « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX » (I. Sur la recevabilité de la demande). Cette exigence vise à favoriser une solution amiable avant toute action judiciaire. La Cour d’appel de Versailles a récemment rappelé ce principe en des termes similaires (Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2025, n°23/07059). La décision confirme ainsi la valeur impérative de ce délai, dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande, protégeant le locataire contre une procédure précipitée.
La régularisation du commandement et ses effets
Sur le fond, le juge constate la résiliation de plein droit du bail due à l’inexécution du commandement. « Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 24 octobre 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation » (II. Sur la résiliation du bail). Toutefois, il suspend rétroactivement ses effets en accordant des délais de paiement. Cette solution, prévue par la loi, permet une remise en état conditionnelle. Elle rejoint l’esprit d’une décision du Tribunal judiciaire de Bobigny qui avait également accordé des délais suspensifs rétroactifs après régularisation (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 8 septembre 2025, n°25/00417). La portée est majeure : elle évite l’expulsion tout en maintenant une pression pour le paiement, conciliant protection du locataire et recouvrement de la créance.
L’équilibre entre sanction et maintien dans les lieux
Le dispositif du jugement organise un équilibre précaire entre la sanction de l’inexécution et la préservation du logement. La résiliation est constatée mais ses effets sont suspendus sous condition de paiement. « En cas de respect par le locataire des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise » (PAR CES MOTIFS). Cette mécanique conditionnelle offre une seconde chance au locataire tout en sécurisant le bailleur. La valeur de cette décision réside dans son caractère incitatif et pédagogique, le juge utilisant les outils légaux pour éviter une expulsion définitive lorsque le redressement est possible.
La sanction subsidiaire de l’indemnité d’occupation
En prévision d’une éventuelle défaillance future, le juge fixe par avance le montant de l’indemnité d’occupation. « Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi » (IV. Sur l’indemnité d’occupation). Cette mesure préventive a une portée pratique essentielle. Elle évite une nouvelle expertise en cas de défaut et accélère l’exécution, garantissant au bailleur une compensation financière immédiate pour la période d’occupation sans titre. Elle renforce ainsi l’efficacité de la décision en prévoyant dès à présent les conséquences d’une nouvelle inexécution.
